Anschlussfinanzierung: Warum Sie nicht einfach das Angebot Ihrer Bank unterschreiben sollten

Gleiches Haus, weniger Schulden, und trotzdem plötzlich mehr als 5.000 Euro zusätzliche Kosten im Jahr. Das klingt erstmal falsch, ist es aber leider nicht.

Gerade letzte Woche saß ein Ehepaar bei mir, beide Mitte 40, Reihenhaus im Rhein-Main-Gebiet, zwei Kinder. 2016 hatten sie 350.000 Euro für die Immobilie finanziert. Die Zinsen waren damals deutlich niedriger als heute. Ihre monatliche Rate liegt aktuell bei rund 1.000 Euro.

10 Jahre mussten sie sich um das Thema Finanzierung keine Gedanken machen. Aber jetzt läuft die Zinsbindung aus. Von den ursprünglich 350.000 Euro sind noch rund 275.000 Euro Restschuld übrig. Trotzdem würde die Rate bei einer neuen Finanzierung und gleicher Tilgung ungefähr 450 Euro im Monat höher liegen. Das sind mehr als 5.000 Euro im Jahr, ein ganz schöner Batzen also. Und das für dasselbe Haus mit weniger Schulden.

Genau an diesem Punkt merken viele Immobilienbesitzer zum ersten Mal, wie wichtig die Anschlussfinanzierung ist. Und dann passiert häufig Folgendes: Die finanzierende Bank schickt ein Prolongationsangebot, und der Gedanke liegt nahe: „Die kennen uns. Dann machen wir das bei denen.“ Genau das sollte man nicht ungeprüft tun.

Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft?

Eine Baufinanzierung läuft normalerweise deutlich länger als die vereinbarte Zinsbindung.

Sie haben beispielsweise einen Immobilienkredit über 350.000 Euro aufgenommen und einen Zinssatz für zehn Jahre vereinbart. Nach diesen zehn Jahren ist das Darlehen in der Regel noch lange nicht vollständig zurückgezahlt. Was endet, ist die vereinbarte Zinsbindung, die Restschuld bleibt. Für diese Restschuld brauchen Sie eine neue Finanzierung, die sogenannte Anschlussfinanzierung.

Und jetzt wird es interessant: Sie müssen die Anschlussfinanzierung nicht zwingend bei Ihrer bisherigen Bank abschließen. Sie können die Konditionen der Bank, bei der Sie Ihre Immobilie bisher finanziert haben, mit Angeboten anderer Banken vergleichen und unter Umständen zu einem anderen Kreditinstitut wechseln.

Rechtlich gibt es dabei einen wichtigen Punkt: Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins kann der Darlehensnehmer nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens grundsätzlich mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Auch wenn eine längere Zinsbindung vertraglich vereinbart wurde. Maßgeblich sind dabei der konkrete Darlehensvertrag und der Zeitpunkt der vollständigen Auszahlung.

Wann sollte man sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Die einfache Antwort: Nicht erst, wenn die Bank drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot auf den Tisch legt. Besser ist es, deutlich früher anzufangen. Wir empfehlen, sich ungefähr ein bis drei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung mit dem Thema zu beschäftigen.

Das heißt nicht, dass Sie zu diesem Zeitpunkt schon zwingend einen neuen Vertrag unterschreiben müssen. Aber Sie sollten folgende Punkte klären:

• Wie hoch ist meine Restschuld?

• Welche Zinsen wären für meine Anschlussfinanzierung aktuell möglich?

• Wie hoch wäre meine neue Rate?

• Welche Banken kommen infrage?

• Lohnt sich ein Forward-Darlehen?

• Wie verändert sich die Rate bei einer höheren oder niedrigeren Tilgung?

• Möchte ich überhaupt noch so lange in der Immobilie bleiben?

• Welche Möglichkeiten habe ich, die Restschuld zu verkleinern?

Je früher diese Fragen geklärt sind, desto mehr Möglichkeiten haben Sie. Denn wenn die Zinsbindung zeitnah endet, bleibt wenig Zeit zum Vergleichen.

Anschlussfinanzierung: Was kostet mich der neue Zins?

Die entscheidende Zahl ist nicht der ursprüngliche Kreditbetrag, sondern Ihre Restschuld.

Bei dem eingangs erwähnten Ehepaar war die ursprüngliche Darlehenssumme für das Haus 350.000 Euro. Ihre Restschuld nach zehn Jahren liegt noch bei knapp 275.000 Euro.

Wenn der Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung deutlich höher liegt als beim ursprünglichen Darlehen, kann die monatliche Belastung trotz der inzwischen niedrigeren Restschuld spürbar höher sein als vorher. Warum? Weil die Zinsen seit der Zinswende spürbar gestiegen sind! Wie hoch die neue Rate ausfällt, hängt nämlich vor allem vom aktuellen Zinsniveau ab. Einen Überblick darüber, wo die Bauzinsen aktuell stehen und welche Faktoren die Zinsentwicklung beeinflussen, finden Sie in unserem Beitrag „Immobilienzinsen aktuell: Wo die Zinsen 2026 stehen“.

Dabei sollte man nicht nur auf den Zinssatz schauen, denn auch die Tilgung spielt eine Rolle.

Eine niedrige Tilgung hält die monatliche Rate zunächst klein. Dafür bleibt die Restschuld länger hoch. Eine höhere Tilgung erhöht die monatliche Rate, reduziert aber die Schulden schneller. Die richtige Frage lautet deshalb aus unserer Sicht nicht: „Wie bekomme ich die niedrigste Rate?“ Sondern: „Welche Rate kann ich dauerhaft tragen, und wie schnell möchte ich meine Restschuld reduzieren?“

Anschlussfinanzierung vergleichen: Warum die „alte“ Bank nicht automatisch die beste Lösung ist

Ihre bisherige Bank kennt Ihre Finanzierung, das ist praktisch. Es bedeutet aber nicht automatisch, dass sie Ihnen auch das günstigste Angebot macht. Ein Angebot Ihrer bisher finanzierenden Bank ist zunächst einmal genau das: ein Angebot der bisher finanzierenden Bank. Nehmen Sie das Angebot als Vergleichswert und prüfen Sie, was andere Banken für Ihre Anschlussfinanzierung anbieten. Schon kleine Unterschiede beim Zinssatz können bei einer größeren Restschuld über viele Jahre einen erheblichen Betrag ausmachen.

Dabei sollten Sie nicht nur den Zinssatz vergleichen.

Wichtig sind auch:

• monatliche Rate

• Dauer der neuen Zinsbindung

• mögliche Sondertilgungen

• Möglichkeit einer Tilgungssatzänderung

• Gesamtlaufzeit

• Bedingungen für einen späteren Verkauf der Immobilie

Gerade bei einer Anschlussfinanzierung lohnt sich ein Vergleich immer.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Wenn Ihre Zinsbindung erst in ein oder zwei Jahren endet, können Sie sich schon vorher mit einem Forward-Darlehen beschäftigen. Das Prinzip ist einfach: Sie vereinbaren heute schon die Konditionen für Ihre spätere Anschlussfinanzierung. Der Vorteil: Steigen die Bauzinsen bis zum Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung, haben Sie sich den vereinbarten Zinssatz bereits gesichert. Der Nachteil: Für diese Zinssicherung verlangen Banken in der Regel einen Aufschlag. Und wenn die Zinsen später sinken, haben Sie möglicherweise einen höheren Zinssatz vereinbart, als Sie zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung bekommen hätten. Also keine Wette mit sicherem Ausgang. Ob es zu Ihrer Situation passt, hängt unter anderem davon ab, wie lange Ihre Zinsbindung noch läuft, wie hoch Ihre Restschuld ist und wie viel Sicherheit Sie bei der zukünftigen Rate möchten. Wer aktuell der Meinung ist, dass die zuletzt stark gestiegenen Zinsen wieder nachgeben, für den macht es aus dieser Sicht keinen Sinn.

Wie lange sollte die neue Zinsbindung sein?

Auch bei der Anschlussfinanzierung stellt sich die Frage nach der richtigen Zinsbindung.

10 Jahre, 15 Jahre oder besser 20 Jahre? Eine längere Zinsbindung ist meist mit einem Zinsaufschlag verbunden. Dafür wissen Sie länger, mit welcher Finanzierung Sie rechnen können, und wie hoch die monatliche Belastung ist. Eine kürzere Zinsbindung kann günstiger sein, bedeutet aber auch, dass Sie früher wieder vor der Frage der Anschlussfinanzierung stehen. Welche Unterschiede die verschiedenen Zinsbindungen machen und welche Stellschrauben Sie bei einer Baufinanzierung haben, erklären wir ausführlicher in unserem Beitrag „Auf niedrigere Bauzinsen warten oder jetzt finanzieren?“.

Gerade wenn die monatliche Rate ohnehin ziemlich genau kalkuliert ist, sollte man das Risiko einer späteren Anschlussfinanzierung nicht ausblenden. Andererseits kann eine lange Zinsbindung für jemanden, der die Immobilie vielleicht in einigen Jahren verkaufen möchte, weniger interessant sein. Deshalb gibt es auch bei der Anschlussfinanzierung nicht die eine richtige Zinsbindung für alle, die beste Lösung hängt immer auch von Ihrer persönlichen Situation ab.

Sondertilgung kann bei der Anschlussfinanzierung besonders interessant sein

Wer zwischendurch Geld übrig hat, kann damit seine Restschuld reduzieren, vorausgesetzt, der bestehende Darlehensvertrag lässt Sondertilgungen zu. Eine geringere Restschuld kann nicht nur die Finanzierung insgesamt entlasten. Auch das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert kann sich verbessern. Das kann wiederum Einfluss auf die Konditionen haben, die die Banken Ihnen für eine Anschlussfinanzierung anbieten. Deshalb sollte vor der Anschlussfinanzierung geprüft werden, ob eine zusätzliche Tilgung sinnvoll und möglich ist.

Prolongation oder Umschuldung: bei der Hausbank bleiben oder wechseln?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Bleiben Sie bei Ihrer bisherigen Bank, spricht man von einer Prolongation. Die bestehende Finanzierung wird zu neuen Konditionen fortgeführt. Das Angebot, das Ihre Bank Ihnen dafür schickt, heißt Prolongationsangebot.

Wechseln Sie zu einer anderen Bank, handelt es sich um eine Umschuldung. Beide Varianten sollten Sie miteinander vergleichen. Bei einem Bankwechsel können zusätzliche Kosten für die Abwicklung der Sicherheiten entstehen. Deshalb sollten Sie immer die gesamte Rechnung betrachten und nicht nur den Zinssatz.

Was sollten Sie jetzt tun, wenn Ihre Zinsbindung bald endet?

Wenn Ihre Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft, müssen Sie nicht sofort einen neuen Kredit unterschreiben. Aber Sie sollten anfangen, sich damit zu beschäftigen.

1. Restschuld feststellen

Schauen Sie in Ihren aktuellen Darlehensvertrag und prüfen Sie, wie hoch die Restschuld zum Ende der Zinsbindung voraussichtlich sein wird.

2. Zinsbindung und Auszahlungstermin prüfen

Entscheidend ist nicht nur das Datum, an dem Sie den Kreditvertrag unterschrieben haben. Für bestimmte gesetzliche Kündigungsrechte kommt es auf den vollständigen Empfang des Darlehens an.

3. Angebote vergleichen

Lassen Sie sich nicht ausschließlich von Ihrer bisherigen Bank ein Angebot machen. Vergleichen Sie mehrere Finanzierungsmöglichkeiten.

4. Forward-Darlehen prüfen

Wenn das Ende Ihrer Zinsbindung noch einige Zeit entfernt ist, kann ein Forward-Darlehen interessant sein. Ob es sich tatsächlich lohnt, hängt von den konkreten Konditionen und Ihrer persönlichen Situation ab.

Eine Anschlussfinanzierung ist kein Formular, das man schnell unterschreibt

Das ist wahrscheinlich der wichtigste Punkt. Wenn Ihre erste Baufinanzierung 10 Jahre zurückliegt, haben sich im Vergleich zu heute nicht nur die Zinsen verändert. Vielleicht ist Ihre Immobilie heute mehr wert? Vielleicht haben Sie inzwischen Eigenkapital, mit dem Sie die Restschuld reduzieren können? Vielleicht verdienen Sie mehr oder weniger?

Vielleicht möchten Sie in zehn Jahren längst nicht mehr in dem Haus wohnen? Und vielleicht hat sich auch Ihre Vorstellung davon verändert, wie schnell Sie schuldenfrei sein möchten?

Bei dem erwähnten Ehepaar aus dem Rhein-Main-Gebiet haben wir deshalb nicht einfach die Frage gestellt, welches Angebot die „alte“ Bank macht. Wir haben verglichen. Am Ende war eine deutlich bessere Lösung möglich als im Angebot der bisherigen Bank. Nicht, weil wir zaubern können. Sondern weil wir uns die Zeit genommen haben, die Anschlussfinanzierung nach detaillierten Kriterien und der persönlichen Situation zu prüfen.

Ihre Zinsbindung läuft in den nächsten Jahren aus? Dann warten Sie nicht auf das Angebot Ihrer Bank. Lassen Sie uns gemeinsam schauen, welche Möglichkeiten Sie haben.

Wir rechnen Restschuld, Rate, Tilgung, Zinsbindung und mögliche Alternativen durch, bevor Sie sich für die nächsten zehn oder fünfzehn Jahre festlegen.

Häufige Fragen

Sollte ich das Prolongationsangebot meiner Hausbank annehmen?

Das Angebot der Hausbank kann eine Möglichkeit sein, sollte aber nicht automatisch die einzige sein. Ein Vergleich verschiedener Angebote zeigt, welche Konditionen für Ihre Finanzierung tatsächlich möglich sind.

Kann ich die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank machen?

Ja. Eine Anschlussfinanzierung muss nicht zwingend bei der bisherigen Bank abgeschlossen werden. Ein Bankwechsel kann über eine Umschuldung erfolgen.

Kann ich nach zehn Jahren die Bank wechseln?

Unter den Voraussetzungen des § 489 BGB kann ein Darlehensnehmer einen Vertrag mit gebundenem Sollzinssatz nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. Entscheidend sind die konkreten Vertrags- und Auszahlungsdaten.

Lohnt sich ein Forward-Darlehen immer?

Nein. Ein Forward-Darlehen kostet einen Zinsaufschlag. Ob sich die Zinssicherung lohnt, hängt davon ab, wie lange die aktuelle Zinsbindung noch läuft, welche Konditionen aktuell angeboten werden und wie wichtig Ihnen Planungssicherheit bei der späteren Rate ist.

Wie hoch sind die Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung?

Die Konditionen orientieren sich grundsätzlich am aktuellen Zinsniveau für Baufinanzierungen. Welche Zinsen Sie tatsächlich erhalten, hängt unter anderem von Restschuld, Immobilienwert, Beleihungsauslauf, Zinsbindung und Bonität ab. Deshalb gibt es nicht den einen Zinssatz für jede Anschlussfinanzierung.