Wohnung als Kapitalanlage in München: Neubau mit Mietgarantie am Beispiel der Münchner Höfe

Einen Neubau kaufen und trotzdem nicht zwei, drei Jahre auf die erste Miete warten? Bei den Münchner Höfen in München-Aubing geht das. Der Bau ist weit fortgeschritten, die Fertigstellung ist für 2026 geplant. Für eine Kapitalanlage in München heißt das: Die Miete kann bald fließen, und die Finanzierung läuft nicht lange ohne Einnahmen.

Es entstehen 54 Neubauwohnungen in drei Häusern, die Einheiten sind 45 bis 106 m² groß. Dazu gibt es 10 Jahre Mietgarantie und 10 Jahre kostenlosen Vermietungsservice. Was davon für Ihre Rechnung zählt und wo die Grenzen liegen, zeigen wir in diesem Beitrag.

Was kostet eine Neubauwohnung in München-Aubing?

Die Wohnungen kosten 10.600 bis 12.500 Euro pro m² Wohnfläche, die Kaufpreise beginnen bei 540.000 Euro. Zu jeder Wohnung gehört ein Tiefgaragenstellplatz ab 39.900 Euro. Dafür bekommen Sie Erstbezug, KfW-55-Standard und neue Haustechnik. Größere Reparaturen oder Modernisierungen stehen in den nächsten Jahren nicht an. Das macht die Kalkulation planbar.

Mieten in München-Aubing: Mietansatz und Mietgarantie

Der Bauträger rechnet mit 24 bis 30 Euro Miete pro m² Wohnfläche. Laut Bauträger sind die ersten Wohnungen bereits für mehr als 30 Euro pro m² vermietet, als Staffelmietverträge. Der Mietansatz nach Wohnungsgröße:

• Wohnungen unter 70 m²: bis zu 30 Euro pro m²

• Wohnungen von 70 bis 90 m²: 27 Euro pro m²

• Wohnungen über 90 m²: 24 Euro pro m²

Je kleiner die Wohnung, desto höher die Miete pro m².

Mietgarantie: 10 Jahre feste Miete

Unabhängig davon gibt es eine feste Mietgarantie von 23 bis 27 Euro pro m², je nach Wohnungsgröße, für 10 Jahre. Der Unterschied: Der Mietansatz ist die Miete, die der Bauträger am Markt erwartet. Die Garantie ist die Untergrenze, die Sie 10 Jahre sicher bekommen.

Auch der Vermietungsservice läuft 10 Jahre und kostet Sie nichts, die Erstvermietung ist eingeschlossen. Besichtigungen und Mietersuche übernimmt der Service. Nach den 10 Jahren vermieten Sie zu dem Preis, den der Markt dann hergibt.

Rechenbeispiel: Was bringt die kleinste Wohnung?

Die kleinste Wohnung hat 45,66 m² und kostet 540.000 Euro. Die Garantiemiete dafür beträgt 27 Euro pro m², also 1.232,82 Euro Kaltmiete im Monat. Aufs Jahr gerechnet sind das 14.793,84 Euro oder rund 2,7 Prozent des Kaufpreises. Mit Stellplatz (39.900 Euro, erwartete Miete 75 Euro im Monat) bleibt es bei rund 2,7 Prozent. Der Bauträger nennt für das Projekt eine erwartete Bruttorendite von rund 3 Prozent.

Was heißt das für Sie? Finanzieren Sie den Kaufpreis vollständig, zahlen Sie in der Regel monatlich etwas zu. Wie viel, hängt vom Zinssatz und von Ihrer Steuersituation ab, denn die Abschreibung senkt Ihre Steuerlast. Das rechnen wir für Ihre Wunschwohnung genau durch.

Wohnung kaufen in München-Aubing: Das spricht für den Standort

Aubing liegt im Westen Münchens und ist ruhiger und grüner als viele andere Stadtteile. Die Münchner Höfe entstehen in Alt-Aubing, einer gewachsenen Wohngegend mit dörflichem Charakter. Einkaufen, Gastronomie, Ärzte und alles für den Alltag gibt es in der Nähe, ebenso Grünflächen, Seen und Naherholung.

S4 und Bus: schnell in der Münchner Innenstadt

Mit der S4 sind die Mieter schnell in der Innenstadt, Busse ergänzen das Angebot. Das ist ein guter Grund, warum eine Wohnung hier auch in zehn oder 15 Jahren noch gefragt sein dürfte.

Bauweise und Ausstattung

Die Münchner Höfe werden massiv gebaut. Raumhohe Fenster, eine offene, helle Architektur und viel Privatsphäre bei gleichzeitig gelebter Nachbarschaft: eine Mischung, die Mieter lieben. Die Häuser sind unterkellert und haben Aufzüge, viele Wohnungen sind barrierearm. Geheizt wird mit Pellets, der energetische Standard ist KfW 55.

Degressive AfA: Warum der Kaufzeitpunkt zählt

Für die Münchner Höfe können Sie die degressive AfA nutzen: 5 Prozent pro Jahr vom jeweiligen Restwert des Gebäudes. Beim Kauf gilt das, wenn Sie die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung anschaffen (§ 7 Abs. 5a EStG). Maßgeblich ist in der Regel der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht der Notartermin.

Damit das 2026 klappt, sollte die Beurkundung laut Bauträger bis Mitte November 2026 erfolgen. Zu späteren Kaufzeitpunkten beraten wir Sie individuell. Wie die degressive AfA im Detail funktioniert, lesen Sie in unserem Ratgeber Degressive AfA bei Immobilien. Wie viel sie für Sie ausmacht, hängt von Ihrer persönlichen Steuersituation ab. Bitte sprechen Sie dazu Ihren Steuerberater an.

Kaufnebenkosten und Finanzierung: So kaufen Sie in Bayern

In Bayern liegt die Grunderwerbsteuer bei 3,5 Prozent, eine Käuferprovision fällt nicht an. Dazu kommen rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch. Die Kaufnebenkosten sind damit im Vergleich zu anderen Bundesländern gering. Eigenkapital brauchen Sie bei guter Bonität im Grunde nur für die Kaufnebenkosten, den Rest können Sie über eine Bank finanzieren.

Damit Sie ein klares Bild bekommen, rechnen wir für Ihre Wunschwohnung durch:

• Kaufpreis

• Kaufnebenkosten

• Finanzierung

• laufende Kosten

• erwartete Miete

• steuerliche Auswirkungen

Am Ende sehen Sie schwarz auf weiß, was monatlich für Sie herauskommt.

Neubau kaufen und bald vermieten: Warum die kurze Bauzeit ein Vorteil ist

Bei vielen Neubauprojekten vergehen zwei oder drei Jahre bis zur ersten Miete, und in dieser Zeit laufen die Finanzierungskosten bereits an. Bei den Münchner Höfen geht es schneller: Der Bau ist weit fortgeschritten, die Bezugsfertigkeit ist für 2026 geplant. Bereitstellungszinsen fallen deshalb nur kurz oder gar nicht an, und Ihre Wohnung kann bald Miete bringen.

Für wen eignet sich eine Kapitalanlage in München-Aubing?

Die Münchner Höfe passen zu allen, die langfristig in München investieren und lieber einen Neubau als eine ältere Wohnung kaufen möchten. Besonders gut passt das Projekt, wenn Sie

• zeitnah vermieten wollen,

• die Vermietung abgeben möchten,

• Wert auf eine feste Miete über zehn Jahre legen,

• die Vorteile und mögliche Wertentwicklung einer Immobilie in München nutzen möchten und

• in den nächsten Jahren keine Renovierungen einplanen wollen.

Weniger passt es, wenn Ihnen eine hohe laufende Rendite wichtiger ist als Lage und Werterhalt. Der Bauträger nennt rund 3 Prozent Bruttorendite.

Fazit: Neubau, Mietgarantie und Fertigstellung 2026

Die Münchner Höfe verbinden vieles, was eine Kapitalanlage in München interessant macht: Neubauqualität, 10 Jahre Mietgarantie, 10 Jahre kostenlosen Vermietungsservice und eine Fertigstellung, die nicht in weiter Ferne liegt. Dem steht eine laufende Rendite von rund 3 Prozent gegenüber.

Alle Eckdaten finden Sie auf der Seite der Münchner Höfe in München-Aubing. Wir rechnen Finanzierung und Mieteinnahmen gern unverbindlich für Ihre Wunschwohnung durch: Exposé & Beratungstermin anfordern oder direkt einen Online-Termin buchen.

Häufige Fragen zur Kapitalanlage in München

Was ist der Unterschied zwischen Mietgarantie und Mietansatz?

Die Mietgarantie ist die Miete, die Ihnen 10 Jahre sicher zusteht, bei den Münchner Höfen 23 bis 27 Euro pro m². Der Mietansatz ist die Miete, die der Bauträger am Markt erwartet, hier 24 bis 30 Euro pro m².

Was passiert nach den 10 Jahren Mietgarantie?

Danach vermieten Sie zu den Bedingungen, die der Markt dann hergibt, selbst oder über eine Mietverwaltung.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Neubauwohnung in München?

Bei guter Bonität können die Kaufnebenkosten genügen. In Bayern sind das 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch, zusammen etwa 5,5 Prozent. Bei 540.000 Euro Kaufpreis sind das rund 29.700 Euro.

Bis wann muss ich kaufen, um die degressive AfA zu nutzen?

Die Wohnung muss bis Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft sein, maßgeblich ist in der Regel der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Für die Münchner Höfe sollte die Beurkundung dafür laut Bauträger bis Mitte November 2026 erfolgen. Zu späteren Zeitpunkten beraten wir Sie individuell.

Lohnt sich eine Neubauwohnung in München als Kapitalanlage?

Das hängt von Ihren Zielen ab. Für die Münchner Höfe sprechen Neubau, 10 Jahre Mietgarantie, kostenloser Vermietungsservice, kurze Zeit bis zur ersten Miete und die degressive AfA. Die laufende Rendite liegt laut Bauträger bei rund 3 Prozent brutto. Wie gut das zu Ihnen passt, rechnen wir gern für Sie durch.

Stand: Oktober 2026. Angaben zu Preisen, Mieten und Fertigstellung laut Bauträger. Keine Steuer- oder Anlageberatung.