Die Immobilienkrise kommt nicht mit einem Knall. Sondern per Brief.

Klingt komisch, ist aber Realität. Viele haben Ihre Immobilie finanziert zu sowas wie 0,49 % Zinsen und einer monatlichen Rate von sagen wir circa 800 Euro. Während der Niedrigzinsphase war das die Realität, und die eigene Immobilie für viele Menschen realisierbar. Genau deshalb haben zwischen 2015 und 2021 so viele gekauft. Nicht unbedingt, weil Immobilien günstig waren, sondern weil Geld fast nichts gekostet hat.

In dieser Zeit haben viele nicht wirklich in die Zukunft gedacht, sondern gehofft, dass das jetzt einfach so bleibt. Und die Banken? Haben fast alles finanziert: Kaufpreis, Nebenkosten, teilweise ohne nennenswertes Eigenkapital. Solange die monatliche Rate gepasst hat, war fast alles machbar.

Das Problem zeigt sich jetzt. Denn die ersten Finanzierungen aus der Niedrigzinsphase laufen aus. Und aus einer entspannten Monatsrate werden plötzlich Beträge, die sich kaum noch einer leisten kann. Da werden aus 900 Euro schnell 1.800 oder 2.000 Euro oder noch mehr. Von heute auf morgen. Denn die Null vorm Komma ist Geschichte, die Zinsen sind jetzt mindestens viermal so hoch. Und das trifft viele härter als gedacht. Nicht nur wegen der höheren Zinsen. Sondern weil das Leben insgesamt teurer geworden ist. Energie, Einkäufe, Versicherungen, Alltag – alles hat angezogen.

Die Rechnung, die vor ein paar Jahren noch locker aussah, wird plötzlich eng.

Was ich spannend finde? Das Thema wird trotzdem oft noch weggeschoben.

Vielleicht, weil niemand Lust hat, sich freiwillig mit steigenden Kosten zu beschäftigen? Vielleicht auch, weil viele hoffen, dass die Zinsen bis zum Auslauf der eigenen Zinsbindung wieder deutlich fallen? Kann passieren, ist aber unwahrscheinlich.

Die eigentlich interessante Frage ist gerade eine andere: Wie viele Immobilienkäufe wurden damals nur möglich, weil Geld extrem billig war? Denn niedrige Zinsen verändern irgendwann das Denken. Risiken fühlten sich kleiner an. Hohe Kaufpreise wirkten normal. Und eine Finanzierung erschien sicher, solange die Monatsrate niedrig war. Jetzt ist der Markt anders. Und genau das könnte bald für Nervosität sorgen. Denn das Thema Anschlussfinanzierung wird die nächsten Jahre definitiv größer werden. Dafür laufen einfach zu viele alte Zinsbindungen aus.

Und in der Baufinanzierung reden die Menschen wieder über Dinge, die jahrelang kaum jemanden interessiert haben: Eigenkapital, Rücklagen, Tilgung und Risiko.

Alles Themen, die im Niedrigzinsrausch fast altmodisch wirkten.

Die gute Nachricht: Die meisten Probleme entstehen nicht durch hohe Zinsen. Sondern dadurch, dass man zu spät hinschaut. Wer heute noch ein paar Jahre bis zum Ablauf seiner Finanzierung hat, besitzt etwas extrem Wertvolles: Zeit, um Rücklagen aufzubauen, um die Restschuld zu reduzieren, um Szenarien ehrlich durchzurechnen und Zeit, um nicht unter Druck entscheiden zu müssen.

Wer betroffen ist, muss deshalb nicht in Panik verfallen. Aber früh hinschauen, dürfte kein Fehler sein. Vor allem, weil man mit Zeit mehr Optionen hat als unter Druck.

Ich glaube, genau daran wird sich in den nächsten Jahren viel entscheiden:
Nicht daran, wer damals den niedrigsten Zins hatte. Sondern wer heute noch flexibel reagieren kann.

Häufige Fragen

Warum steigen die Raten bei der Anschlussfinanzierung so stark?

In der Niedrigzinsphase zwischen 2015 und 2021 lagen Bauzinsen teilweise bei unter 0,5 %. Wer damals finanziert hat, zahlt heute bei der Anschlussfinanzierung oft das Vier- bis Fünffache an Zinsen. Aus einer monatlichen Rate von 900 Euro können so schnell 1.800 bis 2.000 Euro werden – ohne dass sich das Darlehen oder die Immobilie verändert hat.

Was passiert, wenn meine Zinsbindung ausläuft?

Wenn die Zinsbindung ausläuft, muss die verbleibende Restschuld neu finanziert werden – zur aktuellen Marktrate. Wer diesen Moment unvorbereitet trifft, hat kaum Verhandlungsspielraum und muss möglicherweise unter Druck eine ungünstige Anschlussfinanzierung abschließen. Wer dagegen frühzeitig plant, kann die Restschuld reduzieren, Rücklagen aufbauen und aus verschiedenen Angeboten wählen.

Was sollten Immobilieneigentümer jetzt konkret tun?

Der wichtigste Schritt ist: früh hinschauen. Wer noch mehrere Jahre bis zum Ende der Zinsbindung hat, besitzt Zeit – und Zeit bedeutet Optionen. Konkret: Restschuld und Auslaufdatum ermitteln, realistische Szenarien für verschiedene Zinsniveaus durchrechnen, Rücklagen aufbauen, um die Restschuld zu senken, und einen unabhängigen Finanzierungsberater einschalten, der Zugang zu mehreren hundert Banken hat.

Wann ist der richtige Zeitpunkt, sich um die Anschlussfinanzierung zu kümmern?

So früh wie möglich – idealerweise 2 bis 3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. In diesem Zeitraum besteht die Möglichkeit, über ein Forward-Darlehen den aktuellen Zins für die Zukunft zu sichern. Wer erst wenige Monate vor dem Ablauf handelt, hat deutlich weniger Verhandlungsmasse und oft nur das Angebot der eigenen Hausbank als Option.