Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen liegen aktuell bei rund 4,5 Prozent. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro sind das etwa 2.700 Euro mehr Zinsen im Jahr als bei 3,6 Prozent. Für viele Kaufinteressenten ist das ein Grund, den Kauf zu verschieben. Muss das sein? Nicht unbedingt. In diesem Beitrag zeigen wir, was die Zinsen konkret kosten, wo Sie gegensteuern können und wann sich der Kauf trotzdem lohnt.
Was die gestiegenen Bauzinsen für Ihre Finanzierung bedeuten
Ein Beispiel macht es greifbar. Sie nehmen 300.000 Euro Darlehen auf, mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung. Bei 3,6 Prozent Zinsen liegt die monatliche Rate bei 1.400 Euro. Bei 4,5 Prozent sind es 1.625 Euro. Das sind 225 Euro mehr im Monat, also rund 2.700 Euro im ersten Jahr. Das Geld geht an die Bank, ohne dass Sie dafür einen Quadratmeter mehr Haus oder Wohnung bekommen. Und am Ende ist es vielleicht der Sommerurlaub für die ganze Familie, der dadurch nicht mehr finanzierbar ist. Die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich, die 225 Euro Unterschied also auch. Kleiner wird nur der Zinsunterschied: von rund 2.675 Euro im ersten auf rund 1.950 Euro im zehnten Jahr. Über zehn Jahre kommen so rund 23.500 Euro Mehrzinsen zusammen. Wo die Zinsen aktuell für Ihr Finanzierungsvorhaben stehen, können Sie hier prüfen.
Hat sich der Immobilienmarkt auch verändert?
Laut ImmoScout24 ist die Nachfrage nach Kaufimmobilien im dritten Quartal 2026 zurückhaltender als im Vorquartal. In den Metropolen sank sie sogar um 9 Prozent. Gleichzeitig suchen mehr Menschen wieder eine Mietwohnung. Aber bei dem angespannten Mietmarkt und den weiterhin hohen Mieten macht das alles andere als Spaß.
Dazu kommt: Laut dem GREIX-Kaufpreisindex waren Wohnimmobilien im 2. Quartal 2026 inflationsbereinigt weniger wert als ein Jahr zuvor. Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser stiegen zwar noch leicht, aber langsamer als die allgemeine Teuerung. Mehrfamilienhäuser wurden auch ohne Inflationsbereinigung günstiger. Für Käufer heißt das aus unserer Sicht: Es gibt wieder mehr Verhandlungsspielraum. Wie viel, hängt stark von der Region ab, zumal die Angebotspreise laut ImmoScout24 zuletzt noch gestiegen sind.
Hebel 1: Den Kaufpreis verhandeln
Manche Verkäufer orientieren sich noch an den Preisvorstellungen von 2021 und 2022. Lassen Sie zum Beispiel von einem unabhängigen Finanzierer bewerten, was die Immobilie heute tatsächlich wert ist, und lassen Sie sich nicht vom Inserat leiten. Wenn Verkäufer merken, dass sie ihre Preisvorstellungen nicht halten können, sind sie oft eher zum Verhandeln bereit. Jeder Preisnachlass wirkt doppelt. Er senkt den Finanzierungsbedarf und damit die Zinsen. Außerdem sinken die Kaufnebenkosten, weil sich etwa die Grunderwerbsteuer am Kaufpreis bemisst. Bei 4,5 Prozent spart jeder Nachlass von 10.000 Euro im ersten Jahr rund 450 Euro Zinsen.
Hebel 2: Die Rate realistisch kalkulieren
Entscheidend ist nicht, was die Bank Ihnen gerade noch genehmigt. Entscheidend ist, welche Rate Sie auch in schwierigen Zeiten ohne Druck tragen können. Planen Sie Rücklagen, Instandhaltung und die Kaufnebenkosten von Anfang an mit ein.
Prüfen Sie außerdem, wie sich Zinsbindung und Tilgung auf Ihre Rate auswirken. Eine längere Zinsbindung gibt mehr Planungssicherheit, eine höhere Tilgung senkt die Restschuld schneller. Beides hat seinen Preis, deshalb lohnt sich der Vergleich mehrerer Varianten.
Hebel 3: Förderung und steuerliche Vorteile prüfen
Je nach Objekt und Nutzung können Förderprogramme und steuerliche Regelungen die Rechnung deutlich verbessern. Wer selbst einzieht, sollte die KfW-Programme für Selbstnutzer prüfen, zum Beispiel „Jung kauft Alt“. Für Kapitalanleger: Bei vermieteten Neubauwohnungen sind zum Beispiel die degressive Abschreibung und unter bestimmten Voraussetzungen die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau sehr interessant. Mehr dazu finden Sie auch auf unserer Seite www.qng40.info. Gerade bei Gutverdienern können hier vor allem in den ersten Jahren mehrere tausend Euro gesparte Steuern zusammenkommen. Wichtig: Prüfen Sie, ob die Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind. Dieser Beitrag ist keine Steuerberatung. Im Einzelfall fragen Sie bitte Ihren Steuerberater. Interessante Immobilienprojekte, bei denen die hohen Abschreibungsmöglichkeiten zum Tragen kommen, finden Sie hier: www.busch-immobilien.com.
Nicht auf den perfekten Zeitpunkt warten
Wer darauf setzt, dass die Zinsen bald deutlich fallen, spekuliert. Carsten Busch rechnet bis zum Jahresende eher mit stabilen oder leicht steigenden Bauzinsen. Wie die Zinskonditionen die nächsten Jahre aussehen, weiß allerdings niemand.
Sollten die Zinsen später wieder sinken, kehren auch andere Käufer zurück. Das kann die Immobilienpreise wieder anziehen lassen. Besser ist es, verschiedene Szenarien durchzurechnen. Kaufen Sie, wenn die Immobilie auch mit den heutigen Konditionen wirtschaftlich trägt.
Fazit
Hohe Bauzinsen sind ein ernst zu nehmender Kostenfaktor. Sie sind aber kein Grund, den Kauf grundsätzlich auszuschließen. Entscheidend sind der Einkaufspreis, eine tragfähige Finanzierung, die passende Immobilie und eine Rechnung, die auch langfristig funktioniert.
Wir rechnen Ihre Finanzierung gern mit Ihnen durch, mit den aktuellen Konditionen und mehreren Szenarien. So sehen Sie schwarz auf weiß, was für Sie möglich ist. Sprechen Sie uns an: Termin vereinbaren.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf bei hohen Zinsen
Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?
Für Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung liegen sie bei rund 4,5 Prozent (Stand November 2026). Die genauen Konditionen hängen von Eigenkapital, Bonität und Beleihungsauslauf ab.
Lohnt sich ein Immobilienkauf bei 4,5 Prozent Zinsen noch?
Das hängt vom Kaufpreis, vom Eigenkapital und von der monatlichen Rate ab, die Sie dauerhaft tragen können. Hohe Zinsen machen nicht automatisch jede Immobilie zu einem schlechten Kauf. Sie machen aber eine saubere Rechnung wichtiger.
Wie viel mehr kostet ein Darlehen bei höheren Zinsen?
Bei 300.000 Euro Darlehen und 2 Prozent Tilgung sind es bei 4,5 statt 3,6 Prozent Zinsen 225 Euro mehr pro Monat. Das entspricht rund 2.700 Euro im Jahr.
Sollte ich mit dem Kauf auf sinkende Zinsen warten?
Niemand kann die Zinsentwicklung sicher vorhersagen. Sinnvoller ist es, mit den heutigen Konditionen zu rechnen und nur zu kaufen, wenn die Finanzierung auch dann aufgeht.
Wie viel Spielraum habe ich beim Kaufpreis?
Das hängt stark von Region und Objekt ab. Bei 4,5 Prozent spart jeder Nachlass von 10.000 Euro im ersten Jahr rund 450 Euro Zinsen und senkt außerdem die Kaufnebenkosten. Lassen Sie den Wert vor der Verhandlung unabhängig prüfen.
Hinweis: Die genannten Zinswerte sind Richtwerte. Individuelle Konditionen hängen unter anderem von Eigenkapital, Bonität und Beleihungsauslauf ab.
