Vellmar bei Kassel: Immobilienpreise, Mieten und Neubau als Kapitalanlage
Wer „Kassel“ sagt, meint oft auch Vellmar. Die Stadt mit knapp 18.000 Einwohnern grenzt im Süden direkt an Kassel, die Bebauung geht an vielen Stellen ineinander über. Für Anleger ist das interessant, weil Vellmar die Nachfrage nach Wohnraum in Kassel mit bedient, aber eigene Preise hat. Wir haben uns angesehen, was Wohnungen und Mieten hier kosten, und wie ein geförderter Neubau in diese Zahlen passt.
Warum Vellmar? Eigene Stadt, Kasseler Adresse
Vellmar entstand 1967 aus Frommershausen und Niedervellmar und ist seit 1975 Stadt. Heute gehören auch Obervellmar und Vellmar-West dazu. Seit 2011 fährt die Kasseler Straßenbahnlinie 1 bis Vellmar und verbindet die Stadt ohne Umsteigen mit dem Königsplatz und der Wilhelmshöhe. Dazu kommen RegioTram und Regionalbahn mit dem Bahnhof Obervellmar und dem Haltepunkt Osterberg/EKZ, zahlreiche Busverbindungen sowie die Bundesstraßen 7 und 83, also eine rundum gute Anbindung.
Im Alltag fällt auf, wie viel vor Ort ist: das Einkaufszentrum am Osterberg, der Ahnepark mit seinen Wasserflächen und dem Sommerfestival, Schulen, Restaurants und Ärzte. Man hat alles, was man braucht, wohnt ruhiger als in der Kasseler Innenstadt und ist trotzdem schnell dort.
Wer in Vellmar eine Wohnung sucht
Die Nachfrage kommt aus zwei Richtungen. Die eine ist die Universität Kassel mit 21.131 Studierenden im Wintersemester 2025/26, darunter 3.357 aus dem Ausland. Die Zahl der Studienanfänger ist zum dritten Mal in Folge gestiegen, auf 4.775 (Universität Kassel, 02.12.2025). Aber auch Berufseinsteiger und pendelnde Fachkräfte suchen hier Wohnraum: Das Volkswagenwerk Kassel ist mit rund 16.500 Mitarbeitenden der größte Arbeitgeber Nordhessens, dazu kommen Klinikum, Verwaltung und viele mittelständische Firmen.
Beide Gruppen suchen eher kleine, moderne Wohnungen, was sich in den Mieten widerspiegelt.
Was kosten Immobilien in Vellmar?
| Kaufpreise (Angebote) | Vellmar | Kassel |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung, Durchschnitt | 2.320 €/m² | 2.669 €/m² |
| Veränderung zum Vorjahr | +8,5 % | +4,9 % |
| Wohnungen Baujahr ab 2015 | 3.705 €/m² | – |
| Häuser, Durchschnitt | 2.530 €/m² | – |
Quelle: immoportal.com, Angebotspreise, Stand 01.10.2026
Eigentumswohnungen sind in Vellmar im Schnitt etwas günstiger als in Kassel. Gleichzeitig haben die Angebotspreise im letzten Jahr stärker angezogen. Wichtig: Der Durchschnitt enthält viele ältere Wohnungen aus den 1960er- bis 1990er-Jahren. Neubauten sind deutlich teurer.
Was lässt sich in Vellmar an Miete erzielen?
| Angebotsmieten (netto kalt) | Vellmar | Kassel |
|---|---|---|
| Durchschnitt | 9,34 €/m² | 9,25 €/m² |
| Wohnungen bis 40 m² | 11,14 €/m² | 11,24 €/m² |
| Veränderung zum Vorjahr (Durchschnitt) | +2,4 % | +4,1 % |
Quelle: immoportal.com, Angebotsmieten, Stand 01.10.2026
Vellmar liegt beim Mietniveau gleichauf mit Kassel. Kleine Wohnungen bringen in beiden Städten deutlich mehr je Quadratmeter als große. Für Neubauten sagt der Durchschnitt wenig. Einen Anhaltspunkt gibt der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Kassel 2024: Für eine 20-m²-Wohnung, Baujahr 2021 bis 08/2023, in mittlerer Lage nennt er einen Basiswert von 14,44 €/m² netto kalt, unmöbliert, mit einer Spanne von ±17 %. Der Mietspiegel gilt nur für das Kasseler Stadtgebiet und laut Broschüre bis Ende 2025. Für möblierte Neubauten liegen die Preise fast immer deutlich darüber.
Warum ein QNG-Neubau mehr kostet als der Marktdurchschnitt
Wer die Tabellen oben neben ein Neubauangebot legt, stutzt erst einmal. Neue Apartments kosten in Vellmar mehr als der Durchschnitt. Dafür gibt es drei Gründe, und alle drei sollte man kennen.
Erstens sind Kleinstwohnungen je Quadratmeter immer teurer: Bad, Küche, Leitungen und Treppenhaus fallen auch bei 20 m² an. Zweitens kommt beim Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel ein höherer Baustandard dazu. Drittens werden Studentenapartments meist möbliert verkauft und möbliert vermietet. Der Vergleich mit dem Durchschnitt aus Bestandswohnungen hinkt deshalb.
Die Gegenrechnung läuft über drei Hebel: den KfW-Kredit, die Abschreibung und die höhere Miete einer möblierten Kleinwohnung.
Neubau KfW 40 QNG als Kapitalanlage: die Förder- und Steuerseite
Für Neubauten mit Effizienzhaus 40 und QNG-Siegel gibt es den günstigen KfW-Kredit „Klimafreundlicher Neubau“ (Programm 298) mit bis zu 150.000 € je Wohneinheit. Steuerlich sind die degressive AfA von 5 % pro Jahr und, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, die Sonderabschreibung nach § 7b EStG mit weiteren 5 % in den ersten vier Jahren möglich. Wie beide Abschreibungen zusammenwirken, erklären wir auf qng40.info. Was speziell bei Studentenapartments zu beachten ist, steht in unserem Beitrag Studentenwohnung kaufen: Lohnt sich das in Kassel?
Ihre Rendite hängt vor allem auch von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Bitte sprechen Sie Ihren Steuerberater darauf an.
Unser Projekt: CLAY student living im Quartier “Alte Ziegelei”
Auf dem früheren Ziegeleigelände in Niedervellmar umfasst das Quartier „Alte Ziegelei“ rund 350 Wohneinheiten, vom Studentenapartment bis zum betreuten Wohnen. Als einer der letzten Bausteine entsteht in der Lehmkuhle 2 das Apartmenthaus CLAY student living: 82 möblierte Apartments mit 20 bis 23 m², Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Kaufpreise von 139.300 bis 159.400 €. Vermietet wird über einen gemeinsamen Mietpool, die Vermietung soll im Dezember 2028 beginnen. Zur Objektseite
Häufige Fragen
Wie hoch ist die durchschnittliche Miete in Vellmar?
Die Angebotsmieten lagen im Oktober 2026 bei durchschnittlich 9,34 € pro m² netto kalt, bei Wohnungen bis 40 m² bei 11,14 € (immoportal.com). Neue und möblierte Wohnungen liegen deutlich darüber.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Vellmar?
Im Durchschnitt aller Angebote rund 2.320 € pro m², bei Wohnungen ab Baujahr 2015 rund 3.705 € pro m² (immoportal.com, Stand 01.10.2026). Neubauten mit KfW-40-QNG-Standard kosten deutlich mehr.
Gehört Vellmar zu Kassel?
Nein. Vellmar ist eine eigenständige Stadt im Landkreis Kassel, grenzt aber direkt an das Kasseler Stadtgebiet und ist mit der Straßenbahnlinie 1 angebunden.
Gilt der Kasseler Mietspiegel auch in Vellmar?
Nein. Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Kassel gilt nur für das Kasseler Stadtgebiet. Für Vellmar dienen Angebotsmieten und Vergleichswohnungen als Orientierung.
Lohnt sich ein Neubau als Kapitalanlage in Vellmar?
Das hängt vom Kaufpreis, der erzielbaren Miete und Ihrem Steuersatz ab. KfW-Kredit, degressive AfA und Sonder-AfA können die Rechnung sehr attraktiv machen. Wir rechnen Ihren Fall gern konkret durch.
Ihr nächster Schritt: Sie möchten wissen, wie sich ein Apartment in Vellmar mit Ihrem Steuersatz rechnet? Dann gerne jetzt einen Termin vereinbaren
Stand: 15.10.2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Keine Steuer- oder Anlageberatung im rechtlichen Sinne.
Quellen: immoportal.com (Immobilienpreise und Mietspiegel Vellmar und Kassel, Stand 01.10.2026); Stadt Kassel, Mietspiegel 2024; Universität Kassel, Pressemitteilung 02.12.2025; Wikipedia „Vellmar“; Projektunterlagen CLAY student living (Hohmann Group / Schwäbisch Hall Wohnen, Preisliste GenoEstate-Portal, Stand 15.10.2026).
