Es kriselt weiter

Neubau in Deutschland noch immer auf niedrigem Stand

Neue Zahlen vom Statistischen Bundesamt diese Woche. Die Versprechungen der Bundesregierung pro Jahr 400.000 neue Wohnungen entstehen zu lassen, werden wohl auch in diesem Jahr nicht eingehalten. Wenn nicht ein Bauboom im zweiten Halbjahr die Branche erfasst, dürfte diese Zahl auch 2024 deutlich verfehlt werden.

Laut Pressemitteilung wurde im April 2024 in Deutschland der Bau von 17.600 Wohnungen genehmigt. Das waren 17,0 % oder 3.600 Baugenehmigungen weniger als im April 2023. Im Vergleich zum April 2022 ist die Zahl der Baugenehmigungen sogar um 43,5 % gesunken.

Dabei ging die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser um 32,5 Prozent zurück, bei Zweifamilienhäusern um 18,3 Prozent. Bei Mehrfamilienhäusern liegt der Rückgang bei satten 20,2 Prozent genehmigter Wohnungen.

Rohstoffpreise, Zinsen und Fachkräftemangel

Die Gründe für den Einbruch der Zahlen beim Neubau liegen zum Teil noch in den stark gestiegenen Rohstoffpreisen durch die Corona Pandemie. Auch die Finanzpolitik und die stark gestiegenen Zinsen haben Bauen in Deutschland so verteuert, dass immer mehr Investoren abgesprungen sind. Daneben beklagen Bauherren immer strengere (und teure) Bauauflagen. Aber auch der Mangel an Fachkräften spielt wohl eine Rolle. Und auch wenn sich die Situation am Markt mit sinkenden Energiepreisen etwas zu entspannen scheint, ist die große Wende nicht in Sicht.

Förderprogramme ziehen nicht

Ein Problem für viele, die bauen wollen, ist die Unbeständigkeit bezüglich der Förderprogramme. Wer jetzt verlässlich planen will, hat Probleme. Denn oft steht noch gar nicht fest, welche Förderung ab wann zu welchen Konditionen gilt. So plant das Bundesbauministerium das Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“. Damit sollen kleinere Wohneinheiten gefördert werden. Welche Wohnungen mit welchen Klimastandards genau gefördert werden sollen, ist aber noch nicht bekannt. Ebenso wenig die Höhe der jeweiligen Förderung und die Zinskonditionen. Alleine der Umfang des Fördertopfs von einer Milliarde Euro steht fest. Hintergrund des neuen Programms ist der mäßige Erfolg des KfW-Kredit 300 Förderprogramms „Wohneigentum für Familien“. Damit wollte man vor allem Familien ins Eigenheim bringen, deren zu versteuerndes Jahreseinkommen nicht über 90.000 Euro liegt. Die Zinskondition ab 0,01 Prozent bei einem Darlehensvolumen von bis zu 270.000 Euro ist auch überaus attraktiv. Allerdings müssen geförderte Neubauten die Klimavorgaben eines Effizienzhaus- 40 erfüllen. Und das ist wiederum teuer, weshalb sich Familien oder Alleinerziehende mit einem geringeren Jahreseinkommen den Bau nicht leisten können. So wundert es nicht, dass es im letzten Jahr nur wenige Anträge gab.

Daneben gibt es noch die Förderprogramme KfW 297 und 298. Beide Förderkredite sind ebenfalls für klimafreundliche Neubauten. Der Kredit KfW 297 fördert Privatpersonen beim Bau von Immobilien zur Selbstnutzung, der Kredit KfW 298 ist für Neubauten zur Vermietung gedacht. Die Darlehenshöhe geht bis maximal 150.000 Euro aber die Zinskonditionen sind längst nicht mehr so attraktiv. Im letzten Jahr lagen sie teilweise noch unter einem Prozent. Aktuell sind die Konditionen deutlich höher bei 2,93% im Soll- und 2,97% im Effektivzins. Und die Auflagen und Anforderungen, die der Neubau erfüllen muss, sind hoch und damit teuer. Das heißt, der aktuelle Zinsvorteil wiegt für viele die hohen Auflagen und die damit verbundenen Kosten und den Aufwand nicht auf.

All das trägt aus unserer Sicht nicht wirklich dazu bei, dass der Neubau in Deutschland wieder an Fahrt gewinnt. Auch bei uns in der Baufinanzierung spielt das Thema Neubau derzeit nur eine untergeordnete Rolle. Förderungen vom Staat sind gut. Aber sie müssen die gegebenen Realitäten berücksichtigen. Wenn der positive finanzielle Effekt von immenser Bürokratie und überhöhten Anforderungen am Bau mehr als aufgefressen wird, machen sie wenig Sinn.