Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?

Drei wichtige Punkte, die Sie wissen sollten.

Der Traum vom Eigenheim beginnt mit einer wichtigen Frage: Wie viel Eigenkapital benötige ich eigentlich, um eine Immobilie zu kaufen? Viele denken, sie brauchen mindestens 20–30 % des Kaufpreises – aber stimmt das wirklich?

Zuerst sollten Sie sich einen Überblick darüber verschaffen, was als Eigenkapital bei der Bank zählt und eingesetzt werden kann. Denn Eigenkapital bedeutet nicht nur Bargeld auf dem Konto.

1.    Was zählt als Eigenkapital?

•  Ersparnisse & Tagesgeld: Klassische Sparguthaben sind sofort verfügbar und eine solide Basis für den Kauf.

• Aktien, ETFs & Fonds: Wertpapiere können verkauft werden, um Liquidität zu schaffen, allerdings mit Kursrisiko.

• Bausparverträge: Bereits angesparte Beträge und mögliche Darlehen aus einem Bausparvertrag zählen zum Eigenkapital.

• Lebensversicherungen: Der Rückkaufswert einer kapitalbildenden Lebensversicherung kann als Eigenkapital genutzt werden.

• Verwandtendarlehen oder Schenkungen: Finanzielle Unterstützung von Eltern oder Verwandten kann als Eigenkapital angerechnet werden.

Wenn Sie sich Klarheit darüber verschafft haben, wie viel eigenes Geld in die Immobilie fließen kann, geht es darum zu klären, wie viel überhaupt gebraucht wird, damit die Bank finanziert.

2.    Wie viel Eigenkapital ist wirklich nötig?

Die oft genannte Faustregel lautet 20–30 % des Kaufpreises, aber tatsächlich kann es auch mit weniger gehen. Viele Banken finanzieren heutzutage 100 % des Kaufpreises, solange die Käufer die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen können. Die Kaufnebenkosten sind dabei die Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie anfallen, wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten und eventuell noch die Courtage für einen Makler. Wenn Sie zumindest diese Kaufnebenkosten (ca. 10 % des Kaufpreises) selbst zahlen, sinkt das Risiko für die Bank – und Sie bekommen bessere Kreditkonditionen.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung in Frankfurt am Main:

Kaufpreis der Immobilie: 300.000 €
Kaufnebenkosten (ca. 10,5 %):

Grunderwerbsteuer Hessen (6 %) → 18.000 €
Notar- & Grundbuchkosten (2 %) → 6.000 €
Maklerprovision (z.B. 2,5 % – falls Makler involviert) → 7.500 €

Gesamtkosten: 331.500 €
Benötigtes Eigenkapital (Kaufnebenkosten): 31.500 €

Finanziert werden: 300.000 € (100 % des Kaufpreises)

Falls Sie kein Eigenkapital haben oder einbringen wollen, können Sie versuchen, eine Voll-Finanzierung zu bekommen, bei der die Bank auch die Kaufnebenkosten übernimmt. Bei manchen Banken ist das durchaus möglich.

Aber Achtung:

•  Höhere Zinsen: Banken sehen das als höheres Risiko und verlangen oft 0,5–1 % höhere Zinsen.

• Höhere monatliche Raten: Da Sie einen größeren Betrag finanzieren und die Zinskonditionen schlechter sind, steigt die monatliche Belastung.

• Strengere Kreditprüfung: Ihre Bonität muss einwandfrei sein, oft wird ein höheres Einkommen gefordert.

3.    Welche Finanzierung passt zu Ihnen?

Optimal ist es, wenn Sie 20–30 % der Kosten beim Immobilienkauf aus Eigenkapital einbringen können. Das bringt Ihnen in jedem Fall bessere Zinsen und mehr Sicherheit. Denn je mehr Eigenkapital beim Immobilienkauf eingebracht wird, desto besser wird in der Regel der Zinssatz. Wer das nicht stemmen kann, für den ist eine Finanzierung des Kaufpreises ohne Kaufnebenkosten am realistischsten. Das heißt, Grunderwerbsteuer, Notar und Makler müssen aus eigener Tasche bezahlt werden.

Voraussetzung bei beiden Varianten: Ihre Bonität stimmt. Für die Banken heißt das, die Kreditnehmer müssen eine positive Haushaltsrechnung haben. Was ist damit gemeint? Die Banken schauen sich genau an, welche regelmäßigen monatlichen Einnahmen die zukünftigen Kunden haben. Davon abgezogen werden die Kosten für die monatliche Darlehensrate, Lebenshaltungskosten, Kosten für PKW, Kosten für die anfallenden Wohnnebenkosten, wie Heizung, Versicherungen, Strom und Wasser sowie beispielsweise Kosten für eine private Krankenkasse. Hat der zukünftige Darlehensnehmer noch andere Kredite oder Belastungen, wie etwa einen Leasingvertrag für´s Auto? Auch diese Kosten werden von den monatlichen Einnahmen abgezogen. Am Ende des Monats muss für die Bank ein Plus auf dem Konto stehen bleiben. Je nach Bank noch mit einem finanziellen Puffer.

Die dritte Variante wäre eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital. Wie beschrieben, ist das in einigen Fällen durchaus machbar, aber mit deutlichen Nachteilen verbunden. In dem Fall sollten Sie vielleicht darüber nachdenken, den Kaufwunsch noch etwas zurückzustellen und weiter etwas anzusparen.

Wenn Sie unsicher sind, welche Finanzierung mit wie viel Eigenkapital für Sie die beste Wahl ist, sprechen Sie uns gerne einfach an. Wir beraten Sie kompetent und unverbindlich.