Drei Punkte, die Sie wissen sollten
Der Traum vom Eigenheim beginnt mit einer Frage: Wie viel eigenes Geld brauche ich eigentlich? Viele gehen von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus. Die Praxis sieht aber oft anders aus.
Bevor Sie rechnen, sollten Sie wissen, was die Bank überhaupt als Eigenkapital anerkennt. Das ist mehr als nur das Geld auf Ihrem Girokonto.
1. Was zählt als Eigenkapital?
Ersparnisse und Tagesgeld: sofort verfügbar und die solideste Basis.
Aktien, ETFs und Fonds: zählen, wenn Sie bereit sind, sie zu verkaufen. Der Wert schwankt bis zum Verkauf.
Bausparguthaben: Das angesparte Guthaben zählt. Das Bauspardarlehen dagegen ist ein Kredit, also Fremdkapital. Es kann die Finanzierung aber nachrangig ergänzen.
Lebens- und Rentenversicherungen: Der Rückkaufswert einer kapitalbildenden Versicherung kann eingesetzt werden.
Schenkungen von Eltern oder Verwandten: zählen als Eigenkapital. Ein Verwandtendarlehen behandeln Banken aber meist nur dann als Eigenkapital, wenn es nachrangig ist und nicht laufend getilgt werden muss.
Eigenleistung: Wer beim Bau oder der Sanierung selbst anpackt, kann das anrechnen lassen. Banken erkennen jedoch meist nur einige tausend Euro an und auch nur mit einer Aufstellung vom Architekten oder Planer.
Ein bezahltes Grundstück: zählt mit seinem Wert.
Wenn Sie wissen, wie viel eigenes Geld in die Immobilie fließen kann, geht es um die zweite Frage: Wie viel will die Bank und wie viel macht für Sie Sinn?
2. Wie viel Eigenkapital ist wirklich nötig?
Die Faustregel von 20 bis 30 Prozent ist das Ideal, nicht die Voraussetzung. Viele Banken finanzieren 100 Prozent des Kaufpreises, wenn Sie die Kaufnebenkosten selbst zahlen. Zu den Kaufnebenkosten gehören Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Sie machen je nach Bundesland und Makler rund 10 Prozent des Kaufpreises aus, teilweise mehr.
Beispielrechnung: Eigentumswohnung in Frankfurt am Main
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Grunderwerbsteuer Hessen (6 %) | 18.000 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 2 %) | 6.000 € |
| Maklerprovision Käuferanteil (2,975 %, falls Makler beteiligt) | 8.925 € |
| Gesamtkosten | 332.925 € |
| Benötigtes Eigenkapital (Kaufnebenkosten) | 32.925 € |
| Finanzierung | 300.000 € (100 % des Kaufpreises) |
Notar- und Grundbuchkosten setzen wir mit 2 Prozent bewusst am oberen Ende an, weil die Gebühren zum 1. Juni 2025 gestiegen sind, üblich sind 1,5 bis 2 Prozent.
Ersterwerber in Hessen, die selbst einziehen wollen, können außerdem das Hessengeld beantragen: 10.000 Euro pro Käufer, höchstens 20.000 Euro, plus 5.000 Euro je Kind. Die Höhe des Hessengelds ist begrenzt auf die gezahlte Grunderwerbsteuer. Es wird allerdings über zehn Jahresraten ausgezahlt und hilft deshalb nicht beim Eigenkapital am Kauftag.
Haben Sie kein Eigenkapital oder wollen es nicht einsetzen, ist auch eine Vollfinanzierung möglich, bei der die Bank die Nebenkosten mitfinanziert. Laut Bundesbank und BaFin lagen Ende 2025 rund 14 Prozent der neuen Wohnungskredite über 100 Prozent des Beleihungswerts. Aber Achtung:
Höhere Zinsen: Gegenüber einer Finanzierung mit viel Eigenkapital zahlen Sie je nach Bank etwa 0,5 bis über 1 Prozentpunkt mehr.
Höhere Mindesttilgung: Viele Banken verlangen bei hohem Beleihungsauslauf eine höhere Anfangstilgung, häufig 1,5 bis 2 Prozent.
Strengere Prüfung: Ihre Bonität muss einwandfrei sein, oft wird ein höheres Einkommen erwartet.
Wie Banken heute prüfen und wie Sie trotzdem schnell zur Zusage kommen, lesen Sie in „Warum Banken Baufinanzierungen heute strenger prüfen“.
3. Welche Finanzierung passt zu Ihnen?
Am besten ist es, wenn Sie 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten mit Eigenkapital bezahlen. Das bringt bessere Zinsen und mehr Sicherheit, denn je mehr Eigenkapital, desto niedriger ist meist der Zinssatz. Wer das nicht stemmen kann, für den ist die Finanzierung des Kaufpreises ohne Nebenkosten der realistische Weg. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler zahlen Sie dann selbst.
Für beide Varianten gilt: Die Haushaltsrechnung muss aufgehen. Die Bank schaut sich Ihre regelmäßigen Einnahmen an und zieht davon ab: die neue Darlehensrate, eine Pauschale für die Lebenshaltung, Kosten für Auto, Nebenkosten, Versicherungen und laufende Verpflichtungen wie andere Kredite oder Leasing. Am Monatsende muss ein Plus bleiben, je nach Bank mit einem Puffer.
Die dritte Variante ist die Finanzierung ganz ohne Eigenkapital. Die ist machbar, aber teurer und mit höherer monatlicher Belastung verbunden. Prüfen Sie ehrlich, ob es nicht besser ist, noch ein oder zwei Jahre anzusparen und erst dann zu kaufen.
Förderung als Baustein: Familien mit Kindern können über die KfW zinsgünstige Kredite nutzen, etwa „Wohneigentum für Familien“ (Programm 300) für Neubauten oder „Jung kauft Alt“ (Programm 308) für sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien. Diese Kredite ersetzen kein Eigenkapital, verbessern aber die Gesamtrechnung. Mehr dazu in „Jung kauft Alt“ 2026: KfW 308, höhere Förderung und neue Regeln für Familien.
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Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?
Viele Banken finanzieren den vollen Kaufpreis, wenn Sie die Kaufnebenkosten selbst zahlen. Das sind je nach Bundesland und Makler rund 10 Prozent des Kaufpreises.
Kann ich meine Lebensversicherung als Eigenkapital nehmen?
Ja. Der Rückkaufswert einer kapitalbildenden Lebens- oder Rentenversicherung zählt als Eigenkapital. Prüfen Sie vorher, was eine Kündigung steuerlich und finanziell bedeutet.
Zählt ein Bausparvertrag als Eigenkapital?
Nur das angesparte Guthaben zählt. Das Bauspardarlehen ist ein Kredit und gehört zum Fremdkapital.
Ist eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital möglich?
Ja, bei guter Bonität finanzieren manche Banken bis 110 Prozent. Dafür zahlen Sie aber höhere Zinsen und haben meist auch eine höhere Mindesttilgung.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Hessen?
Mit Makler rund 11 Prozent: 6 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch und üblicherweise um die 3 Prozent Maklerprovision für den Käufer.
Quellen (Stand 25.10.2026): Verbraucherzentrale, Immobilienfinanzierung – häufige Fragen (14.11.2025); Stiftung Warentest, Konditionen Baufinanzierer (28.02.2026); Börsen-Zeitung, 11.05.2026 (Aufsichtsdaten Q4/2025); KostBRÄG 2025 (Notargebühren ab 01.06.2025); Hessisches Finanzministerium, Hessengeld FAQ (08/2025); KfW-Merkblatt 300 und KfW-Pressemitteilung 30.07.2026 (Programm 308).
