„Wie entwickeln sich die Zinsen?“

Warum die Frage für Immobilienkäufer gar nicht so entscheidend ist 

Eine der am häufigsten gestellten Fragen bei der Baufinanzierung zielt oft darauf ab, wie sich die Immobilien-Zinsen in Zukunft entwickeln.

Wo geht die Reise hin?

Viele Experten gehen davon aus, dass sich die Zinsen für Immobiliendarlehen bis Ende des Jahres mehr oder weniger seitwärts bewegen. Dabei haben die Zinsen für Immobilienkredite seit Herbst letzten Jahres schon nachgelassen. In den kommenden Wochen könnte es eventuell noch mal zu einer leichten Senkung kommen, so die Einschätzung einiger Fachleute. Das momentane Zinsumfeld ist also durchaus gar nicht so schlecht, wie es oft eingeordnet wird. Vor allem nicht, wenn man die Höhe der Zinsen historisch betrachtet. Denn so gesehen befinden wir uns noch auf einem sehr niedrigen Niveau. Potenzielle Käufer übersehen bei ihren Rechnungen oft auch, dass die tatsächliche Zinskondition von vielen weiteren Faktoren abhängt. So sind die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals und der Wert, die Lage und Zustand des Objekts mit entscheidend, wie hoch die tatsächlich von der Bank aufgerufene Zinskondition ausfällt.  

Lange Zinsbindungen begehrt

Die Länge der Zinsbindung, also des Zeitraums, für den die Bank die angebotene Zinskondition ihren Kunden vertraglich garantiert, hat ebenfalls Auswirkungen auf die Zinskondition. In der Regel gilt: je länger die Laufzeit, desto höher die Zinskondition und desto „teurer“ das Darlehen. In der letzten Zeit häufen sich die Nachfragen nach Krediten mit langer Laufzeit. Kein Wunder, denn auch bei Laufzeiten von 15 oder 20 Jahren sind die Zinsen seit ihrem Hoch zurückgegangen. Vielen Immobilienkäufern wird die Zinssicherheit und damit die Planbarkeit ihrer finanziellen Belastung immer wichtiger. Dafür nehmen sie gerne etwas höhere Konditionen als bei kürzeren Laufzeiten in Kauf. Interessant scheint eine lange Zinsbindung auch bei Käufern mit weniger Eigenkapital. Denn viele haben Angst vor einer hohen Nachfinanzierung. Denn bei klassischen Annuitätendarlehen bleibt nach Ablauf der Zinsbindung eine Restschuld. Die kann entweder abgelöst werden, muss aber in den allermeisten Fällen mit einem neuen Kredit nachfinanziert werden. Bei einer kürzeren Laufzeit ist diese Restschuld meist noch recht hoch, es sei denn man hat sehr hoch getilgt oder Sondertilgungsmöglichkeiten genutzt. Sind die Zinskonditionen bis zu diesem Zeitpunkt deutlich gestiegen, könnte die Nachfinanzierung eine höhere monatliche Rate an die Bank bedeuten, die eventuell gar nicht zu stemmen ist. Als letzte Folge müsste die Immobilie verkauft werden.

Faktor Tilgungshöhe

Einige Banken mit attraktiven Konditionen verlangen eine höhere Tilgung. So kann auch die Rate, die ein Darlehensnehmer monatlich zahlen kann und will, einen Einfluss auf die Zinskondition haben. Bei finanziell besonders gut aufgestellten Kunden kann ein Volltilgerdarlehen interessant sein. Dabei tilgen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer ihr Darlehen komplett innerhalb der vereinbarten Kreditlaufzeit. Allerdings sind bei einem solchen Darlehen die monatliche Kreditraten an die Bank recht hoch. Die Vorteile: Beim Volltilgerdarlehen hat man neben der vollen Planungssicherheit am Ende der vertraglichen Laufzeit seine Immobilie komplett abbezahlt.

Neutrale Experten versus Hausbank

Zinsangebot ist nicht gleich Zinsangebot. Bei denselben Rahmenbedingungen bieten unterschiedliche Banken oft deutliche Unterschiede in den Konditionen. Deshalb lohnt es sich immer, Angebote zu vergleichen. Das macht ein unabhängiger Finanzierungsberater. Dieser hat in der Regel die Möglichkeit hunderte Banken miteinander zu vergleichen und kann so nicht nur die besten Konditionen ermitteln, sondern auch gleich die Machbarkeit einer Finanzierungsanfrage einschätzen. So lässt sich neben Zeit auch der ein oder andere Euro an zu viel gezahlten Zinsen sparen.

Beim Kauf mehrere Punkte berücksichtigen

Die Frage nach der Entwicklung der Zinskonditionen ist also nicht alleine entscheidend. Es gibt einige zusätzliche Faktoren, die bei den Kosten einer Finanzierung eine Rolle spielen. Auch ein Blick auf die Entwicklung der Immobilienpreise ist wichtig. Wem nutzen ein paar Punkte hinter dem Komma bei der Zinskondition, wenn das Haus oder die Wohnung zu teuer eingekauft wurde? Oder wenn man auf niedrigere Zinsen wartet, inzwischen aber die Immobilienpreise wieder anziehen. Letzteres scheint in vielen Regionen Deutschlands gerade der Fall. Wer zu lange auf niedrigere Zinsen wartet, könnte mit teuren Kaufpreisen bestraft werden.

Und ganz zum Schluss eine der wichtigsten Fragen überhaupt: Passt die Immobilie zu mir und meinen Lebensumständen? Kann ich mir vorstellen dort glücklich zu leben, oder beschleicht mich ein ungutes Gefühl bei einem möglichen Kauf? Denn neben allen rationalen Zahlen und Rechenexempeln: Letztendlich muss auch das Gefühl stimmen.