Warum Banken Baufinanzierungen heute strenger prüfen – und wie Sie trotzdem schnell zur Zusage kommen
Ein Gefühl, das viele Käufer gerade teilen
„Früher ging das schneller und einfacher." Diesen Satz hören wir in Beratungsgesprächen fast täglich. Kunden, die vor einigen Jahren schon einmal finanziert haben, erleben den Prozess heute anders: mehr Nachfragen, mehr Unterlagen, längere Bearbeitungszeiten.
Dass Banken Baufinanzierungen heute strenger prüfen, hat einen konkreten Grund, und der betrifft den gesamten Markt. Wer diesen Grund versteht, kann ihn für sich nutzen. Gut vorbereitete Anträge werden heute deutlich schneller entschieden als unvollständige.
Was hinter der strengeren Prüfung steckt: die WiFSta-Meldepflicht
Seit 2023 müssen Banken und andere gewerbliche Darlehensgeber der Deutschen Bundesbank melden, wie ihre neu vergebenen Wohnimmobilienkredite strukturiert sind. Die Erhebung heißt Wohnimmobilienfinanzierungsstatistik (WIFSta). Gemeldet werden keine Namen, sondern Strukturdaten. Im Kern drei Verhältniszahlen, die Sie kennen sollten, weil sie beschreiben, wie Ihre Bank Ihren Fall bewertet. Dabei spielen folgende Punkte eine zentrale Rolle:
Beleihungsauslauf (LTV) – Wie hoch ist das Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie? Wer 500.000 € finanziert bei einem Objektwert von 500.000 € hat einen Beleihungsauslauf von 100 %. Je niedriger dieser Wert, desto günstiger und einfacher die Finanzierung.
Schuldendienst zum Einkommen (DSTI) – Wie viel Ihres monatlichen Nettoeinkommens geht für Zins und Tilgung drauf? Diese Zahl entscheidet mit darüber, wie viel Spielraum die Bank bei Ihnen sieht.
Gesamtverschuldung zum Einkommen (DTI) – Wie hoch ist Ihre gesamte Verschuldung im Verhältnis zum Jahreseinkommen? Hier zählen auch Autokredite, Ratenkäufe und laufende Verpflichtungen mit.
Ein Punkt zur Einordnung, der oft falsch wiedergegeben wird: WIFSta enthält keine Vorgaben, wem eine Bank einen Kredit geben darf. Es ist eine Statistik, kein Verbot. Der Effekt entsteht indirekt: Wenn ein Institut vierteljährlich offenlegen muss, wie riskant sein Neugeschäft strukturiert ist, steuert dieses Neugeschäft genauer. Das ist die Einschätzung, die wir aus der Praxis und aus der Kommunikation unserer Bankpartner ableiten – ausdrücklich als Einordnung, nicht als offizielle Aussage der Aufsicht.
Wo Sie die Veränderung konkret merken
Vier Konstellationen werden heute spürbar genauer geprüft:
1. Wenig Eigenkapital / hoher Beleihungsauslauf. Vollfinanzierungen sind weiterhin möglich, aber sie sind kein Standardfall mehr, den man nebenbei durchreicht. Die Bank will sehen, warum das in Ihrem Fall trotzdem tragfähig ist.
2. Mitfinanzierte Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklercourtage erhöhen die Darlehenssumme, ohne den Objektwert zu erhöhen. Genau das macht sich im Beleihungsauslauf bemerkbar und wird von der Bank entsprechend kritisch gesehen.
3. Hohe monatliche Belastung im Verhältnis zum Einkommen. Hier reicht es nicht mehr, dass die Rechnung rechnerisch aufgeht. Die Bank prüft, ob sie auch bei Ihren tatsächlichen Ausgaben finanziell auf der sicheren Seite sind und schaut dafür in die Kontoauszüge.
4. Zustand der Immobilie. Das ist der Punkt, der sich am deutlichsten verändert hat. Ein Objekt mit Sanierungsstau ist heute ein eigenes Prüfthema. Wer eine Bestandsimmobilie kauft und modernisieren will, sollte das von Anfang an mit Zahlen belegen, statt es später nachzureichen.
Welche Unterlagen die Bank von Ihnen erwartet
Aus unserer Erfahrung entscheidet weniger die Bonität über die Bearbeitungsdauer sondern vielmehr die Vollständigkeit der Unterlagen. Diese Liste deckt den Regelfall ab:
Zu Ihrer Person und Ihrem Einkommen
Die letzten drei Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen die letzten zwei Jahresabschlüsse bzw. EÜR plus aktuelle BWA
Aktuelle Kontoauszüge (meist der letzten ein bis drei Monate)
Nachweise über laufende Kredite und Verpflichtungen – auch die, die Sie für unwichtig halten
Ausweisdokumente aller Antragsteller
Zu Ihrem Eigenkapital
Nachweise über Guthaben, Depots, Bausparverträge, Lebensversicherungen
Bei Schenkung oder Erbe: eine kurze schriftliche Bestätigung. Banken müssen die Mittelherkunft dokumentieren
Rücklagen, die nicht eingebracht werden: trotzdem belegen. Ein Puffer nach dem Kauf wirkt sich positiv auf die Kreditentscheidung aus.
Zur Immobilie
Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung
Aktueller Grundbuchauszug
Flurkarte
Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, nebst aller Anhänge und Aufteilungsplan
Bei geplanter Modernisierung: Kostenaufstellung oder Handwerkerangebote
Immer öfter auch einen Entwurf des Kaufvertrages
Sonderfälle: befristeter Vertrag, Selbstständigkeit, Probezeit
Befristeter Arbeitsvertrag, Probezeit, Elternzeit, kürzlicher Jobwechsel, Selbstständigkeit, ausländische Staatsangehörigkeit ohne unbefristeten Aufenthaltstitel, Erbengemeinschaft, Trennung … all das sind keine Ausschlusskriterien. Aber sie müssen erklärt werden und zwar am besten von Anfang an. Eine Bank, die eine Besonderheit erst beim dritten Nachreichen entdeckt, bewertet diese anders als eine Bank, der die Besonderheit im Antrag sauber dargestellt wurde.
Bei Selbstständigen kommt hinzu, dass die Institute unterschiedlich rechnen: Manche legen den Durchschnitt aus zwei Jahren zugrunde, andere das schwächere Jahr, wieder andere berücksichtigen die laufende BWA. Dieselben Zahlen führen deshalb zu unterschiedlichen Ergebnissen, je nachdem, wo der Antrag landet.
Typische Konstellation aus der Praxis
Beispielhafte Darstellung, keine reale Kundenakte:
Ein Paar Anfang 30, beide angestellt, kauft eine Bestandswohnung aus den 1980er-Jahren. Das Eigenkapital reicht knapp für die Kaufnebenkosten. Der erste Antrag über die Hausbank kommt mit Rückfragen zurück: Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? Ist eine Fassadensanierung beschlossen? Was kostet die geplante Heizungserneuerung?
Diese Fragen kosten drei Wochen. Werden dieselben Informationen mit dem Antrag eingereicht (Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Rücklagenhöhe, ein Kostenvoranschlag für die Heizung), entfällt die zusätzliche Schleife. Am Fall selbst ändert sich nichts. An der Bearbeitungszeit sehr wohl.
Was Sie davon haben
Die gute Nachricht in dieser Entwicklung: Vollständigkeit ist etwas, das Sie beeinflussen können. Ihr Einkommen können Sie kurzfristig nicht ändern, den Kaufpreis meist auch nicht. Die Qualität Ihrer Antragsunterlagen schon.
Und mit über 400 Banken und Finanzierungspartnern im Zugriff gilt zusätzlich: Institute bewerten dieselbe Konstellation unterschiedlich. Was die eine Bank als Problem sieht, ist für die andere Alltagsgeschäft. Ein Fall, der abgelehnt wurde, ist deshalb kein erledigter Fall, er ist oft nur an der falschen Adresse gelandet.
Ihr nächster Schritt
Dass Banken Baufinanzierungen strenger prüfen, ist kein Grund zur Sorge aber ein Grund, sich früher um die Finanzierung Gedanken zu machen. Fangen Sie mit den Unterlagen an, bevor Sie das Objekt gefunden haben. Wer bei der Besichtigung eine belastbare Finanzierungsbestätigung vorlegt, ist gegenüber anderen Interessenten im Vorteil und muss nicht unter Zeitdruck entscheiden.
Hilfreich sind hier:
→ Budgetrechner:realistischen Rahmen bestimmen, bevor Sie suchen
→ Finanzierungspass: Unterlagen einmal strukturiert sammeln und vorprüfen lassen
→ Gespräch vereinbaren: besonders sinnvoll, wenn Ihr Fall eine der oben genannten Besonderheiten enthält
Unsere Beratung ist für Sie kostenfrei, wir werden von den Banken vergütet, nicht von Ihnen.
Häufige Fragen
Warum verlangt die Bank so viele Unterlagen für die Baufinanzierung?
Banken müssen seit 2023 der Deutschen Bundesbank melden, wie ihre neu vergebenen Immobilienkredite strukturiert sind (Wohnimmobilienfinanzierungsstatistik, WIFSta). Diese Meldepflicht schreibt keine Kreditvergabe vor, führt aber dazu, dass Institute ihre Fälle genauer dokumentieren und einzelne Angaben belegen lassen.
Was ist WiFSta?
WIFSta steht für Wohnimmobilienfinanzierungsstatistik. Banken, Versicherer und andere gewerbliche Darlehensgeber melden der Deutschen Bundesbank regelmäßig Strukturdaten zu neu vergebenen Wohnimmobilienkrediten – etwa den Beleihungsauslauf und das Verhältnis von Rate zu Einkommen.
Bekomme ich heute noch eine Finanzierung ohne Eigenkapital?
Ja, solche Finanzierungen sind weiterhin möglich. Sie werden aber differenzierter geprüft als früher und setzen eine gut aufbereitete Anfrage voraus. Entscheidend sind eine belastbare Haushaltsrechnung, nachweisbare Rücklagen und vollständige Objektunterlagen.
Wie lange dauert eine Finanzierungszusage?
Das hängt weniger von der Bank ab als von der Vollständigkeit der Unterlagen. Vollständige Anfragen werden häufig innerhalb weniger Tage entschieden. Jede Rückfrage verlängert den Prozess erfahrungsgemäß um ein bis zwei Wochen. Allerdings sind hochfrequentierte Banken auch entsprechend länger in der gesamten Bearbeitungszeit und können schon mal bis zu drei Wochen für die Entscheidung brauchen.
Meine Finanzierung wurde abgelehnt, ist das das Ende?
Nein. Banken bewerten dieselbe Konstellation unterschiedlich. Eine Ablehnung bedeutet meist, dass der Fall nicht zum Profil dieser einen Bank passt, und nicht, dass der Fall grundsätzlich nicht finanzierbar ist.
