Kaufen oder mieten 2026: Wo sich der Immobilienkauf jetzt lohnt
Die Frage „Kaufen oder mieten?" begleitet fast jeden, der über die eigene Wohnsituation nachdenkt. Meistens enden Ratgeber dazu mit einem vagen „kommt darauf an". Der Postbank Wohnatlas 2026 liefert eine konkrete, deutschlandweite Antwort. Und die überrascht: In den meisten Regionen Deutschlands hat sich der Kauf im letzten Jahr gegenüber dem Mieten verbessert.
Wir schauen uns die Zahlen an, rechnen den Vergleich für Ihre Region durch und kommen dann zu dem Punkt, den der Wohnatlas offen lässt: Ihre Finanzierung.
Mieten oder kaufen 2026: Die aktuellen Zahlen
Der Postbank Wohnatlas 2026, erstellt vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), hat für alle 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte berechnet, wie sich Kaufen und Mieten zueinander verhalten. Das Ergebnis: In 284 von 400 Regionen hat sich der Immobilienkauf im Vergleich zur Miete im Jahr 2025 verbessert.
Der Grund liegt in der gegenläufigen Preisentwicklung:
Die Nettokaltmieten stiegen 2025 inflationsbereinigt um durchschnittlich 2,2 Prozent
Die Kaufpreise für Bestandswohnungen legten real dagegen nur um 0,6 Prozent zu
Diese Schere zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung ist der zentrale Grund dafür, dass Kaufen in immer mehr Regionen wieder attraktiver wird als Mieten. Viele haben genau umgekehrt gedacht.
Ein wichtiger Hinweis vorweg: Alle Zahlen des Wohnatlas beziehen sich auf Eigentumswohnungen im Bestand. Für Neubauten gelten andere Preisniveaus und andere Förderbedingungen.
Der Vervielfältiger: Mit dieser Kennzahl rechnen Sie es selbst nach
Ob sich ein Kauf lohnt, lässt sich mit einer einzigen Zahl grob abschätzen: dem sogenannten Vervielfältiger. Das ist ein Fachbegriff aus der Immobilienbewertung, den Profis und Kapitalanleger nutzen. Für Sie als Käuferin oder Käufer lohnt es sich, ihn zu kennen, weil er die Kaufentscheidung objektiv macht.
Der Vervielfältiger gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten Sie für den Kauf einer vergleichbaren Eigentumswohnung aufwenden müssten. Ein Beispiel: Liegt die Jahresnettokaltmiete einer Wohnung bei 10.000 Euro und der Kaufpreis bei 250.000 Euro, beträgt der Vervielfältiger 25.
Die Faustregel: Je niedriger der Wert, desto eher rechnet sich der Kauf gegenüber dem Mieten. Der bundesweite Durchschnitt lag 2025 bei 24,4 — im Jahr zuvor waren es noch 24,8.
So berechnen Sie den Vervielfältiger für Ihre Zielregion
Ortsübliche Jahresnettokaltmiete für eine vergleichbare Wohnung recherchieren (Mietspiegel oder aktuelle Angebote)
Kaufpreis der Wunschimmobilie oder vergleichbarer Angebote ermitteln
Kaufpreis durch Jahresnettokaltmiete teilen
Einordnen: Werte unter 25 gelten als moderat, Werte über 30 als hochpreisig im Verhältnis zur Miete
Zur Einordnung, wie weit die Spanne in Deutschland reicht: Im Kreis Nordfriesland mit den Inseln Sylt, Föhr und Amrum liegt der Vervielfältiger bei 62 — dem höchsten Wert bundesweit. Im thüringischen Wartburgkreis sind es 17,5.
Wo sich der Immobilienkauf 2026 besonders lohnt
Besonders interessant sind laut Postbank Wohnatlas 2026 Regionen, die zwei Kriterien gleichzeitig erfüllen: ein moderates Kaufpreisniveau (Vervielfältiger unter 25) und eine erwartete reale Preissteigerung von mindestens 0,6 Prozent pro Jahr bis 2035. Bundesweit erfüllen aktuell 51 von 400 Regionen beide Kriterien — elf mehr als im Vorjahr.
Diese 51 Regionen verteilen sich auf neun Bundesländer. Am stärksten vertreten sind Baden-Württemberg mit 10 Regionen, Hessen mit 9, Schleswig-Holstein mit 7 und Nordrhein-Westfalen mit 6. Auffällig ist die Lage: 23 der 51 Regionen grenzen direkt an eine der sieben größten deutschen Metropolen. Im Hamburger Umland qualifizieren sich alle sechs angrenzenden Landkreise, im Stuttgarter Speckgürtel fünf, im Umland von Köln und Frankfurt jeweils vier. Nur rund um München findet sich keine einzige Region. Wer also im Speckgürtel sucht statt in der Stadt selbst, hat statistisch die besseren Karten.
Die günstigsten Regionen im Verhältnis zur Miete
An der Spitze liegt der Wartburgkreis in Thüringen mit einem Vervielfältiger von 17,5 bei einem erwarteten Preisplus von 0,9 Prozent pro Jahr. Dahinter folgen:
| Region | Bundesland | Vervielfältiger | Preistrend p. a. |
|---|---|---|---|
| Wartburgkreis | Thüringen | 17,5 | 0,9 % |
| Neumünster | Schleswig-Holstein | 19,0 | 0,7 % |
| Wuppertal | Nordrhein-Westfalen | 20,7 | 0,6 % |
| Ludwigshafen am Rhein | Rheinland-Pfalz | 20,7 | 1,2 % |
| Bremen | Bremen | 21,3 | 0,7 % |
| Dahme-Spreewald | Brandenburg | 22,7 | 1,4 % |
| Groß-Gerau | Hessen | 22,7 | 1,2 % |
| Offenbach (Landkreis) | Hessen | 22,8 | 1,2 % |
Vervielfältiger 2025 = Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete, Eigentumswohnungen im Bestand. Preistrend = prognostizierte reale Preisänderung pro Jahr bis 2035. Quelle: Postbank Wohnatlas 2026 (HWWI).
Die Regionen mit der stärksten erwarteten Wertentwicklung
Wer weniger auf den Einstiegspreis und mehr auf den Wertzuwachs schaut, findet die interessantesten Regionen bei Vervielfältigern zwischen 23 und 25:
| Region | Bundesland | Vervielfältiger | Preistrend p. a. |
|---|---|---|---|
| Barnim | Brandenburg | 24,0 | 1,5 % |
| Oberhavel | Brandenburg | 24,5 | 1,3 % |
| Segeberg | Schleswig-Holstein | 23,3 | 1,3 % |
| Stormarn | Schleswig-Holstein | 24,2 | 1,2 % |
| Kaufbeuren | Bayern | 24,5 | 1,2 % |
| Main-Taunus-Kreis | Hessen | 24,9 | 1,2 % |
| Böblingen | Baden-Württemberg | 24,2 | 1,2 % |
| Ludwigsburg | Baden-Württemberg | 24,2 | 1,1 % |
Auswahl aus den Regionen mit Vervielfältiger zwischen 23 und 25 und einem prognostizierten realen Preisplus von mindestens 1,0 Prozent pro Jahr bis 2035. Quelle: Postbank Wohnatlas 2026 (HWWI).
Was diese Regionen verbindet: eine Kombination aus noch moderatem Preisniveau und stabiler bis wachsender Nachfrage, meist im direkten Einzugsgebiet größerer Wirtschaftszentren.
Rhein-Main: Neun hessische Regionen unter den Top 51
Für unsere Kundinnen und Kunden im Rhein-Main-Gebiet ist ein Detail besonders relevant: Hessen stellt mit neun Regionen den zweitgrößten Block der Top 51. Dazu gehören der Main-Taunus-Kreis mit einem Vervielfältiger von 24,9 bei 1,2 Prozent Preistrend, der Landkreis Groß-Gerau mit 22,7 und ebenfalls 1,2 Prozent sowie der Landkreis Offenbach mit 22,8 und 1,2 Prozent. Vier hessische Regionen grenzen direkt an Frankfurt.
Wer im Frankfurter Umland kauft, zahlt also rund 23 bis 25 Jahresnettokaltmieten, bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Wertentwicklungsprognose. Das ist eine deutlich bessere Ausgangslage als in Frankfurt selbst.
Was der Vervielfältiger nicht zeigt: Zinsen, Eigenkapital, Kaufnebenkosten
Hier liegt die Grenze der Kennzahl. Der Vervielfältiger vergleicht Kaufpreis und Miete. Was der Kauf Sie am Monatsende tatsächlich kostet, sagt er nicht. Dafür sind drei andere Größen zuständig.
Das Zinsniveau zuerst. Bauzinsen für zehn Jahre Sollzinsbindung liegen Ende August 2026 je nach Beleihungsauslauf und Bonität etwa zwischen 3,3 und 4,1 Prozent effektiv. Ein halber Prozentpunkt Unterschied macht bei 300.000 Euro Darlehen rund 125 Euro im Monat aus. Über die Zinsbindung von zehn Jahren sind das 15.000 Euro. Das verschiebt jede Kauf-Miete-Rechnung spürbar.
Dann die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland auf rund 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Diese Summe taucht im Vervielfältiger nicht auf, muss aber in aller Regel aus Eigenkapital kommen.
Und schließlich das Eigenkapital selbst. Je mehr Sie einbringen, desto niedriger der Beleihungsauslauf und desto besser der Zinssatz. Der Sprung von 90 auf 80 Prozent Beleihung bringt bei den meisten Banken den größten Effekt.
Eine ehrliche Kauf-oder-Miete-Rechnung stellt deshalb nicht Kaufpreis gegen Miete. Sie stellt die monatliche Annuität plus Instandhaltungsrücklage gegen die Kaltmiete plus die Rendite, die Ihnen auf dem eingesetzten Eigenkapital entgeht.
Wenn Sie wissen möchten, wo Sie mit Ihrem Einkommen und Eigenkapital realistisch stehen: Unser Budgetrechner gibt Ihnen in wenigen Minuten eine erste Orientierung. Die tagesaktuellen Konditionen finden Sie unter Zinsen heute, den Ablauf einer Finanzierung auf der Seite Immobilienfinanzierung.
Immobilie als Kapitalanlage: Worauf Sie zusätzlich achten
Für alle, die nicht selbst einziehen, sondern in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren wollen, ist ein niedriger Vervielfältiger ein gutes Startsignal. Er ist im Grunde der Kehrwert der Bruttomietrendite: Ein Vervielfältiger von 20 entspricht 5 Prozent, einer von 25 entspricht 4 Prozent.
Trotzdem lohnt der zweite Blick. Ein niedriger Wert kann auch auf strukturelle Schwächen hindeuten, etwa schwache Zuwanderung oder einen dünnen Wiederverkaufsmarkt mit wenigen Käufern. Postbank-Immobilienexperte Manuel Beermann weist umgekehrt darauf hin, dass bei hohen Vervielfältigern erwartete Preissteigerungen oft schon eingepreist sind.
Wer als Kapitalanleger sucht, sollte die Kennzahl deshalb immer mit weiteren Faktoren kombinieren:
lokale Mietentwicklung und Nachfragetrends
energetischer Zustand und Sanierungsbedarf der Immobilie
Wiederverkaufswert und Liquidität des lokalen Marktes
Zukunftsfähigkeit der Region (Infrastruktur, Arbeitsplätze, Bevölkerungsentwicklung)
steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten
Beim letzten Punkt weicht die Rechnung im Neubau deutlich von den Wohnatlas-Zahlen ab. Bei einer nach QNG 40 zertifizierten Neubauwohnung kommen Förderdarlehen der KfW aus den Programmen 297 und 298 hinzu, dazu die Kombination aus degressiver AfA und Sonder-AfA nach § 7b EStG. Das verändert die Rendite nach Steuern so stark, dass ein direkter Vervielfältiger-Vergleich mit dem Bestand zu kurz greift. Wie das im Detail funktioniert, lesen Sie in unserem Beitrag zur Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Die konkrete steuerliche Wirkung sollten Sie in jedem Fall mit Ihrem Steuerberater durchgehen.
Fazit: Kaufen oder mieten — was heißt das jetzt für Sie?
Der bundesweite Trend zeigt erstmals seit Jahren wieder eine Verschiebung zugunsten der Käufer. Ob sich das für Sie lohnt, entscheidet aber nicht der Bundesdurchschnitt, sondern Ihre Region und Ihre Finanzierung.
Was wir empfehlen:
Rechnen Sie den Vervielfältiger für Ihre Zielregion selbst nach, statt sich auf Durchschnittswerte zu verlassen.
Ermitteln Sie Ihre realistische Monatsrate, mit aktuellem Zinssatz, Ihrem Eigenkapital und den Kaufnebenkosten Ihres Bundeslandes.
Lassen Sie den Kaufpreis prüfen, bevor Sie einen Antrag stellen. Ein zu hoher Kaufpreis fällt spätestens bei der Bankbewertung auf, dann aber unter Zeitdruck. Eine erste Einschätzung liefert unsere Immobilienbewertung.
An genau diesen Punkten unterstützen wir Sie. Als bankenunabhängiger Vermittler mit Zugriff auf rund 500 Banken zeigen wir Ihnen reale Konditionen statt Schaufensterzinsen. Die Immobilienbewertung gehört bei uns zur Beratung, nicht zum Zusatzpaket. Für Sie ist das kostenlos, vergütet werden wir von der Bank.
Jetzt unverbindliches Gespräch vereinbaren
Häufige Fragen zu Kaufen oder Mieten 2026
Ist Kaufen 2026 günstiger als Mieten?
Laut Postbank Wohnatlas 2026 hat sich der Kauf im Vergleich zur Miete in 284 von 400 deutschen Regionen im Jahr 2025 verbessert, weil die Mieten stärker gestiegen sind als die Kaufpreise. Ob sich das im Einzelfall lohnt, hängt von der konkreten Region, der Immobilie und Ihrer Finanzierung ab.
Wie erkenne ich, ob sich Kaufen in meiner Region lohnt?
Am zuverlässigsten mit dem Vervielfältiger: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Werte unter 25 gelten als moderat, Werte über 30 als hochpreisig im Verhältnis zur Miete.
In welchen Regionen Deutschlands lohnt sich der Immobilienkauf aktuell am meisten?
Laut Postbank Wohnatlas 2026 bieten 51 von 400 deutschen Regionen besonders gute Bedingungen. Den niedrigsten Vervielfältiger hat der Wartburgkreis in Thüringen mit 17,5. Den stärksten erwarteten Preisanstieg verzeichnet der Landkreis Barnim in Brandenburg mit 1,5 Prozent pro Jahr bis 2035.
Ab wie vielen Jahren lohnt sich Kaufen gegenüber Mieten?
Als Faustregel gilt eine Haltedauer von etwa zehn Jahren. Erst dann sind die Kaufnebenkosten von rund 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises in der Regel wieder aufgeholt. Wer beruflich flexibel bleiben muss, fährt mit Mieten häufig besser.
Wie viel Eigenkapital brauche ich 2026 für den Immobilienkauf?
Als Richtwert sollten die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital kommen, also je nach Bundesland rund 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Wer zusätzlich 20 Prozent des Kaufpreises einbringt, erreicht meist deutlich bessere Zinskonditionen. Finanzierungen mit weniger Eigenkapital sind möglich, aber teurer.
Was bedeutet ein Vervielfältiger von 25?
Dass der Kaufpreis dem 25-Fachen der Jahresnettokaltmiete entspricht. Umgerechnet sind das 4 Prozent Bruttomietrendite. Der bundesweite Durchschnitt lag 2025 bei 24,4.
Gilt der Vervielfältiger auch für Neubauten?
Nein. Die Werte des Postbank Wohnatlas beziehen sich ausschließlich auf Eigentumswohnungen im Bestand. Neubauten liegen preislich höher, bringen aber Förderungen und Abschreibungsmöglichkeiten mit, die in der Kennzahl nicht abgebildet sind.
Quelle: Postbank Wohnatlas 2026, Studienteil 3, veröffentlicht am 29.06.2026. Berechnungen: Hamburgisches WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) im Auftrag der Postbank. Datenbasis: BBSR (2024), Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2026), VALUE Marktdatenbank (2026). Alle Vervielfältiger beziehen sich auf das Jahr 2025 und auf Eigentumswohnungen im Bestand. Zinsangaben: Marktübersicht Stand 28.08.2026, keine Konditionszusage. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung.
