Was macht mehr Sinn? In ETFs investieren oder eine Immobilie kaufen?
Die meisten Menschen stellen sich beim Vermögensaufbau die falsche Frage. Nicht bewusst, sondern einfach, weil sie naheliegt.
Und die lautet: „ETFs oder Immobilien“?
Das klingt nach einer sauberen Entscheidung zwischen zwei Wegen. Als müsste man sich nur richtig entscheiden und dann funktioniert es. In der Realität ist es weniger eine Entweder-oder-Frage, sondern eher, ob man überhaupt über dieselbe Sache spricht. Denn oft wird dabei etwas vermischt, was eigentlich getrennt gehört: Wohnen und Investieren!
Das eigene Zuhause ist kein Baustein für den Vermögensaufbau im klassischen Sinn. Es ist oft eine Lebensentscheidung. Man sucht einen Ort, an dem man leben möchte und sich wohlfühlt. Das ist nachvollziehbar aber kein System, mit dem man strukturiert Vermögen aufbaut. Der Wunsch nach dem eigenen Zuhause ist verständlich, vernebelt beim Ziel Vermögensaufbau aber die Sicht. Denn damit kann man zwar fürs Alter vorsorgen, echter Vermögensaufbau geht aber anders.
Da gibt es sinnvollere Ansätze: breit gestreute Investments über den Kapitalmarkt und strukturelle Investments mit Finanzierung und Hebel, nämlich vermietete Immobilien. ETFs sind für viele der Einstieg, weil sie am einfachsten erscheinen. Man kauft sie einmal, macht im besten Fall einen Sparplan und lässt das Ganze laufen. Mehr braucht es nicht, um zu starten. Und genau das ist ihre Stärke: Vermögensaufbau ohne zu komplex zu werden. Ähnlich verhält es sich mit Fonds. Das Vermögen wächst im positiven Fall durch Einzahlungen und Marktentwicklung.
Was hier aber oft übersehen wird: Der Vermögenszuwachs hat keinen Hebel. Zudem fehlen zusätzliche Anreize, wie steuerliche Effekte. Anders ist es bei der Investition in eine vermietete Immobilie. Hier arbeitet man mit Finanzierung, mit Mieteinnahmen, mit steuerlichen Effekten und mit Wertzuwächsen, die nicht nur vom eigenen Kapital getragen werden. Denn beim richtigen Objekt wächst nicht nur das selbst investierte Geld, sondern auch der Teil, den die Bank finanziert hat. Daraus entstehen ganz andere Dynamiken mit deutlich mehr Wirkung.
Wenn sich die Immobilie im Wert gut entwickelt, profitiert man als Anlegerin oder Anleger von der gesamten Wertsteigerung und von der Mietrendite des Objekts. Selbst wenn man bei beispielsweise 25.000 Euro Kapitaleinsatz 8 bis 10% Rendite mit einem ETF erzielen würde, käme das bei weitem nicht an die mögliche Wertsteigerung einer guten Immobilie heran.
Ein Rechenbeispiel, das den Unterschied zeigt
Nehmen wir 25.000 Euro Eigenkapital und zehn Jahre Zeit. Legen Sie das Geld in einen breit gestreuten ETF und erzielen im Schnitt 7 Prozent pro Jahr, sind daraus nach zehn Jahren rund 49.000 Euro geworden – vor Steuer. Ein ordentliches Ergebnis, keine Frage.
Jetzt der andere Weg: Dieselben 25.000 Euro setzen Sie als Kaufnebenkosten für eine vermietete Eigentumswohnung ein, sagen wir 300.000 Euro, finanziert über die Bank. Hier wächst nicht Ihr Eigenkapital von 25.000 Euro, sondern der Wert der ganzen Immobilie. Steigt sie um 2 Prozent pro Jahr, sind das nach zehn Jahren rund 65.000 Euro Wertzuwachs – auf Geld, das größtenteils die Bank gestellt hat. Dazu tilgt die Miete Ihren Kredit: Nach zehn Jahren haben Sie so etwa 71.000 Euro Schulden abgebaut. Unterm Strich stehen rund 137.000 Euro Eigenkapital im Objekt.
Ich sage bewusst dazu: Die Immobilie kostet Sie monatlich etwas, der ETF-Sparplan nicht. Die Rate ist höher als die Miete. Und genau hier kommt der Hebel, den viele unterschätzen: Bei einem QNG-40-Neubau federn die Steuervorteile diese Differenz in den ersten Jahren so stark ab, dass die Wohnung sich weitgehend selbst trägt. Sie zahlen wenig zu und bekommen trotzdem den vollen Hebel auf 300.000 Euro.
Beide Wege sind richtig. Aber wer Hebel und Steuervorteile nutzen kann, baut in zehn Jahren spürbar mehr auf. Die Zahlen oben sind Annahmen – Rendite, Wertsteigerung und Zins sind nicht garantiert, und die konkrete Steuerwirkung hängt von Ihrer Situation ab. Rechnen wir das gern einmal für Ihren Fall durch.
ETF oder Immobilie? Rechnen Sie es durch.
Verschieben Sie die Werte – das Ergebnis passt sich sofort an.
Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung. 100 % Finanzierung des Kaufpreises, Eigenkapital = Kaufnebenkosten. Nicht enthalten: monatliche Zuzahlung (Rate abzüglich Miete und Steuervorteil) – bei einem QNG-40-Neubau federn die Steuervorteile diese Differenz in den ersten Jahren weitgehend ab. Rendite, Wertsteigerung und Zins sind Annahmen und nicht garantiert (Zins-Stand 07/2026).
Für Ihren Fall durchrechnen lassen →Besonders wirksam sind auch die steuerlichen Effekte. Nicht als Trick, sondern ganz legal: Sehr stark ist der Effekt bei Neubauten mit QNG 40 Zertifizierung, denn die Steuervorteile bei der Investition in eine vermietete QNG 40 Immobilie sind derzeit enorm. Das lohnt sich vor allem bei Gutverdienern, die steuerlich stark belastet sind.
Beide Methoden haben ihre Berechtigung. Fakt aber bleibt aus meiner Sicht: Wer wirklich strategisch Vermögen aufbauen will, kommt am Kauf einer aus Renditesicht soliden Immobilie - im Idealfall mit QNG 40 Zertifizierung - nicht vorbei.
Gerne stelle ich Ihnen von uns ausgewählte Immobilien zum Kauf vor, die die Voraussetzungen für einen erfolgreichen Vermögensaufbau mitbringen.
