Was heute günstig wirkt, könnte morgen teuer werden

Viele Hauskäufer konzentrieren sich auf Lage, Grundriss und Kaufpreis. Doch mit der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) rückt ein anderer Faktor zunehmend in den Mittelpunkt: Die energetische Qualität eines Gebäudes.

Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) müssen EU-Staaten eigentlich bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. Ziel ist ein weitgehend klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050. Allerdings hat Stand heut noch kein großer EU Mitgliedsstaat die Richtlinie umgesetzt. Dennoch schafft sie bei Hausbesitzern und Käufern Unsicherheit. „Was kommt da auf mich zu?“.

Die Richtlinie bedeutet deutlich weniger für einzelne Hausbesitzer, als viele Schlagzeilen suggerieren.

Was ist die EU-Gebäuderichtlinie überhaupt?

Die wichtigsten Punkte:

• Neue Gebäude sollen künftig emissionsfrei sein.

• Die energetisch schlechtesten Gebäude sollen schrittweise verbessert werden.

• Energieausweise sollen europaweit vergleichbarer werden.

• Fossile Heizsysteme sollen langfristig auslaufen.

• Jedes Land muss einen eigenen Sanierungsfahrplan erstellen.

Bedeutet das einen Sanierungszwang beim Hauskauf?

Ein häufiger Irrtum ist, dass man ein Haus der Energieklasse F oder G künftig nicht mehr kaufen oder besitzen darf. Das steht so nicht in der Richtlinie. Die EU gibt Ziele vor, die konkrete Umsetzung liegt bei den Mitgliedstaaten. Allerdings können Länder bestimmte Anreize, Pflichten oder Fristen einführen, um die Sanierungsziele zu erreichen. In Deutschland wird die Umsetzung voraussichtlich vor allem über Anpassungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und weiterer Vorschriften erfolgen. Wann genau das sein wird, steht nicht fest. Allerdings ist die Umsetzung sehr wahrscheinlich. Die Frage ist wohl nicht ob, sondern wie.

Was bedeutet das für Deutschland?

Politisch ist es eher unwahrscheinlich, dass es kurzfristig einen harten Sanierungszwang für Millionen private Eigentümer gibt. Wahrscheinlicher sind:

• Aussagekräftigere Energieausweise

• Stärkere Förder- und Finanzierungsvorteile für effiziente Gebäude

• Zunehmender Wertunterschied zwischen sanierten und unsanierten Immobilien

• Höhere Anforderungen bei größeren Umbauten oder Heizungswechseln

Was würden wir als Käufer heute beachten?

Wenn Sie ein Haus Baujahr 1950–1995 kaufen, sollten Sie nicht nur den Kaufpreis betrachten, sondern insbesondere:

• Alter der Heizung

• Zustand des Dachs

• Dämmung der Außenwände

• Fenster

• Energieausweis

• Geschätzte Sanierungskosten in den nächsten 10 Jahren

Ein Haus für 450.000 € plus 120.000 € Sanierungskosten ist am Ende eben kein 450.000-€-Haus mehr.

Unsere Einschätzung:

Für Käufer wird die EPBD vor allem zu einer Preisfrage. Wir erwarten nicht, dass Millionen Eigentümer zwangsweise sanieren müssen. Wir halten es aber für sehr wahrscheinlich, dass Häuser mit schlechter Energieeffizienz künftig stärker unter Preisdruck geraten, während gut sanierte Immobilien wertstabiler bleiben. Banken, Käufer und Gutachter werden den energetischen Zustand deutlich genauer bewerten als noch vor fünf Jahren.