Studentenwohnung kaufen: Lohnt sich das in Kassel?
„Studentenapartments? Die sind doch viel zu teuer und bringen zu wenig Miete.“ So steht es sinngemäß seit Jahren bei Finanztest. Und für viele Angebote stimmt das auch. Der Kaufpreis pro Quadratmeter ist meist hoch, die Miete wirkt auf den ersten Blick ordentlich, aber unterm Strich bleibt eine Bruttorendite um 3 Prozent. Dafür kauft man keine Wohnung.
Warum schreiben wir trotzdem darüber? Weil sich seit 2023 zwei Dinge geändert haben, die die Rechnung bei manchen Neubauten umdrehen: die Förderung über die KfW und die zusätzliche Abschreibung nach § 7b EStG. Ob das für Sie lukrativ ist, hängt vom Objekt und von Ihrem Steuersatz ab. Wir zeigen das an einem konkreten Beispiel aus Kassel.
Was eine Studentenwohnung als Kapitalanlage ausmacht
Eine Studentenwohnung ist meist ein möbliertes 1-Zimmer-Apartment mit 18 bis 25 m², Küchenzeile und Bad. Die Mieter wechseln häufiger als bei normalen Wohnungen, dafür ist die Nachfrage an Hochschulstandorten hoch. Vermietet wird oft nicht einzeln, sondern über einen Mietpool, das heißt alle Mieten eines Hauses fließen zusammen und werden nach Anteilen verteilt.
Drei Punkte unterscheiden diese Anlage von einer klassischen Eigentumswohnung:
Kleine Kaufsumme: Sie steigen mit 140.000 bis 160.000 € ein statt mit 400.000 €.
Hohe Miete je Quadratmeter: Möbliert und klein bringt pro m² mehr als leer und groß.
Wenig Einfluss: Im Mietpool entscheiden Sie nicht selbst, wer einzieht und zu welchem Preis, dafür haben Sie Sicherheit bei Leerstand.
Kassel als Standort
Die Universität Kassel zählte im Wintersemester 2025/26 genau 21.131 Studierende. Die Zahl der Studienanfänger ist zum dritten Mal in Folge gestiegen, auf 4.775. Davon kommen 3.357 Studierende aus dem Ausland (Universität Kassel, 02.12.2025). Gerade diese Gruppe sucht bei der Ankunft ein möbliertes Zimmer, das sofort bezugsfertig ist.
Kassel ist außerdem keine reine Unistadt. Das Volkswagenwerk Kassel ist mit rund 16.500 Beschäftigten der größte Arbeitgeber in Nordhessen. Potenzielle Mieter kommen zudem vom Klinikum, der Verwaltung und dem Mittelstand. Berufseinsteiger und pendelnde Fachkräfte fragen dieselben kleinen Wohnungen nach und zeigen in der Regel besonderes Interesse an modernem, neuen Wohnraum.
Wie sich Kaufpreise und Mieten in Vellmar und Kassel aktuell entwickeln, haben wir hier zusammengestellt: Vellmar bei Kassel: Immobilienpreise, Mieten und Neubau als Kapitalanlage.
Das Beispiel: CLAY student living in Kassel-Vellmar
In Vellmar, direkt an der Kasseler Stadtgrenze und 240 m von der Straßenbahn entfernt, entstehen 82 möblierte Apartments mit 20 bis 23 m². Das Haus CLAY wird als KfW-Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel gebaut. Die Preise liegen zwischen 139.300 € und 159.400 €, Vermietungsbeginn ist für Dezember 2028 geplant. Zur Objektseite
Rechnen wir ein Apartment mit 20,15 m² für 139.450 €:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Prognostizierte Kaltmiete (19,50 €/m²) | ca. 393 € im Monat, 4.715 € im Jahr |
| Bruttomietrendite auf den Kaufpreis | ca. 3,4 % |
| KfW-Kredit (Programm 298) | bis 150.000 € je Wohneinheit |
| Eigenkapital | Erwerbsnebenkosten, bei Stellplatz zusätzlich 9.400 € |
3,4 Prozent Bruttomietrendite sind für sich genommen noch kein überzeugendes Kaufargument. Interessant wird es aber wenn man den Förderkredit und die steuerlichen Vorteile mit betrachtet.
Was die Rechnung verändert: KfW-Kredit und Abschreibung
Der KfW-Kredit: Für Neubauten mit Effizienzhaus 40 und QNG-Siegel finanziert die KfW bis zu 150.000 € je Wohnung. Bei einem Kaufpreis von rund 140.000 € deckt das den Kaufpreis vollständig. Der Zins liegt in der Regel deutlich unter dem der aktuellen Baufinanzierung. Die momentan geltenden Konditionen finden Sie direkt bei der KfW.
Die Abschreibung: Neubau-Mietwohnungen können degressiv mit 5 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Für Gebäude mit QNG 40 Zertifizierung kommt in den ersten vier Jahren die Sonder-AfA nach § 7b EStG mit weiteren 5 Prozent jährlich hinzu. Eine der Bedingungen ist eine Baukostenobergrenze von 5.200 € je Quadratmeter. Die Baukosten liegen hier laut Bescheinigung unter dieser Grenze. Wie die beiden Abschreibungen zusammenwirken, erklären wir ausführlich auf qng40.info.
Für wen das passt und für wen nicht
Die Investition in ein Apartment im CLAY ist besonders für Berufstätige mit gutem Einkommen interessant, da die Steuersparmöglichkeiten hoch sind. Durch die vergleichsweise niedrigen Kaufpreise ist der Kauf aber auch für Anleger interessant, die zum ersten Mal in eine Immobilie investieren und keine 80.000 € Eigenkapital mitbringen können. Ebenso für erfahrene Anleger, die ein kleines, gefördertes Objekt neben größere Werte legen möchten. Und für Eltern, die eine Wohnung für die Studienzeit ihrer Kinder kaufen und sie danach weiter vermieten möchten.
Nicht passend ist es, wenn Sie selbst bestimmen wollen, an wen und zu welchem Preis vermietet wird. Im Mietpool geben Sie diese Entscheidung ab.
Worauf Sie vor dem Kauf achten sollten
Ist-Mieten statt Prognose. Fragen Sie nach den Mieten vergleichbarer Häuser des Anbieters im Quartier. Die Startmiete im CLAY wird mit 19,50 € pro qm prognostiziert.
Mietpool-Vertrag lesen. Zum Beispiel wie wird über die Mietpreise entschieden?
Steuerliche Voraussetzungen. QNG-Zertifikat, KfW-Förderfähigkeit und Bescheinigung zur Baukostenobergrenze (liegen beim CLAY vor).
Wiederverkauf mitdenken. Kleine Einheiten finden bei gut laufendem Mietpool in der Regel mehr Käufer.
Häufige Fragen
Ist eine Studentenwohnung eine gute Kapitalanlage?
Das hängt vom Preis, von der tatsächlich erzielbaren Miete und von der Förderung ab. Mit KfW-Kredit und Sonder-AfA sind die Renditen meist sehr attraktiv. Entscheidend ist vor allem auch Ihr persönlicher Steuersatz.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Studentenapartment?
Bei einer KfW-Finanzierung meist nur die Erwerbsnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. In Hessen sind das rund 8 Prozent des Kaufpreises. Die Bank prüft im Einzelfall.
Was ist ein Mietpool?
Ein Zusammenschluss aller Eigentümer eines Hauses. Die Mieten werden gesammelt und nach Anteilen verteilt. Leerstand eines einzelnen Apartments trifft damit alle ein wenig statt einen voll.
Warum Kassel und nicht München oder Frankfurt?
In Kassel sind Kaufpreise und Mieten niedriger. Mit dem KfW-Kredit bis 150.000 € lässt sich hier ein ganzes Apartment günstig finanzieren, in München nur ein Teil davon.
Gilt die Sonder-AfA auch für Studentenapartments?
Ja, wenn es sich um neu gebaute Mietwohnungen handelt und alle Voraussetzungen nach § 7b EStG erfüllt sind, unter anderem die Baukostenobergrenze. Das muss für jedes Objekt einzeln belegt werden.
Ihr nächster Schritt: Sie möchten wissen, wie die Rechnung mit Ihrem Steuersatz aussieht? Wir berechnen das gerne für Sie. Ganz einfach hier Termin vereinbaren
Stand: 15.10.2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Keine Steuer- oder Anlageberatung im rechtlichen Sinne.
Quellen: Universität Kassel, Pressemitteilung 02.12.2025; Projektunterlagen CLAY student living (Hohmann Group / Schwäbisch Hall Wohnen, Preisliste GenoEstate-Portal, Stand 15.10.2026); Stiftung Warentest, Finanztest 2014 (aktualisiert 2021); § 7b EStG.
