EZB senkt Leitzinsen – aber Bauzinsen steigen?
Wie passt das zusammen?
„Super – wieder eine Zinssenkung der EZB, jetzt wird die Finanzierung einer Immobilie endlich wieder günstiger“. Das dürften sich viele potenzielle Käufer gedacht haben, denn immerhin war die Leitzinssenkung auf nun zwei Prozent die achte Zinssenkung der Europäischen Zentralbank in Folge. Was für viele Käufer erstmal prima klingt, hat aber einen Haken. Denn die Bauzinsen sinken nicht, sie steigen. Wie das?
Der Denkfehler liegt in der Annahme, dass Bauzinsen dem Leitzins der EZB folgen. Tun sie aber nicht. Entscheidend sind die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen – und die haben sich in den letzten Monaten nach oben bewegt. Warum? Die Märkte rechnen mit mehr Staatsausgaben, höheren Inflationsraten und globalen Unsicherheiten. Investoren fordern für langfristige Anlagen höhere Renditen – was die Refinanzierungskosten für Banken steigen lässt. Und die Banken geben die höheren Konditionen in Form steigender Bauzinsen weiter.
Immobilienmarkt: stabil mit regionalem Aufwärtstrend
Während viele Käufer auf fallende Preise hoffen, bleibt der Immobilienmarkt zäh: In vielen Regionen stagnieren die Preise – in gefragten Lagen oder bei energieeffizienten Immobilien steigen sie sogar wieder an. Gleichzeitig wird der energetische Sanierungsdruck durch gesetzliche Vorgaben zum zentralen Kostenfaktor bei Bestandsimmobilien – aber nur bis zu einem gewissen Punkt. Da Neubau kaum noch zu haben und oft sehr teuer ist, konzentrieren sich Käufer wieder vermehrt auf ältere Objekte. Und die größere Konkurrenz macht Preisverhandlungen im Bestand nicht ganz einfach.
Wohin steuern die Bauzinsen?
Wer auf sinkende Zinsen in der Immobilienfinanzierung hofft, dürfte Geduld brauchen. Denn ein Rückgang etwa unter 3 % gilt derzeit als sehr unwahrscheinlich. Auch geopolitische Spannungen, wie der noch immer andauernde Ukrainekrieg, die unklare Lage im Nahen Osten, die schwer einzuschätzende amerikanische Politik und die hohe Verschuldung vieler Staaten machen die Märkte instabil und die Einschätzung der Zinsentwicklung schwierig.
Trotzdem gute Nachrichten?
Banken müssen bei Wohnkrediten einen Kapitalpuffer anlegen. Und je mehr Eigenkapital Banken für Kredite beiseitelegen müssen, desto höher fallen in der Regel die Kreditzinsen für die Kunden aus. Hier hat die BaFin neuen Spielraum geschaffen, denn seit Mai müssen Banken bei Baukrediten weniger Eigenkapital zurücklegen – der Kapitalpuffer wurde halbiert. Klingt technisch, kann aber ganz real die Finanzierung leicht günstiger machen – vor allem für Kreditnehmende mit guter Bonität und Eigenkapital.
Was bedeutet das für Käufer?
Zinsentwicklung aktiv beobachten: Der klassische „Sommer der günstigen Kredite“ bleibt aus – Flexibilität ist gefragt.
Immobilienpreise: Favorisierte Lagen genau beobachten, eventuell auf (noch) günstige Regionen ausweichen.
Zinsbindungsstrategie prüfen: Kürzere Laufzeiten bieten aktuell Zinsvorteile – langfristige Bindung gibt Sicherheit.
Eigenkapital wird wieder zentral: Je höher die Quote, desto günstiger die Konditionen – und desto höher die Chancen bei Banken.
Forward-Darlehen können helfen, sich heute noch moderate Zinsen für die Zukunft zu sichern – etwa bei geplanten Käufen oder Prolongationen.
Die Zinssenkungen der EZB sind ein Signal – aber kein Gamechanger für die Bauzinsen. Die Karten werden jetzt auf anderen Tischen gemischt: Kapitalmärkte, Inflationserwartungen, politische Entwicklungen – all das spielt mit.
Wer den Traum vom Eigenheim realisieren will, braucht heute mehr als Glück: eine klare Finanzstrategie, Weitblick – und den richtigen Partner an der Seite.
