„Ich ziehe aus – also bin ich raus.“

Steht eine Trennung an, und gibt es einen gemeinsamen Immobilienkredit denken das viele. Und liegen damit ziemlich daneben.

Denn bei einer Trennung verschwindet zwar oft einer aus dem Haus, aber nicht aus den Verträgen. Der Immobilienkredit läuft weiter. Und zwar mit allen, die ihn unterschrieben haben. Die Bank akzeptiert keine privaten Absprachen, und ihr sind auch geänderte Lebenspläne egal. Zahlt eine Person nicht, haftet die andere vollständig.

Kredit & Eigentum: Was sich nicht automatisch ändert

Eine Trennung oder Scheidung hat keinen direkten Einfluss auf bestehende Finanzierungen. Wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat, bleibt verpflichtet, die Raten zu zahlen – unabhängig davon, ob er noch dort wohnt.

Beim Eigentum zählt ausschließlich das Grundbuch. Steht man drin, ist man Eigentümer. Steht man nicht drin, ist man es nicht – auch dann nicht, wenn man jahrelang Geld beigesteuert oder mitgezahlt hat. Solche Beiträge können ausgeglichen werden, ändern aber nicht das Eigentum selbst. Und für einen finanziellen Ausgleich muss man sich einig sein. 

Welche Lösungen realistisch sind – und was sie bedeuten

Nach der Trennung bleiben faktisch fünf Handlungsoptionen:

1. Verkauf der Immobilie
   Die Immobilie wird verkauft, der Kredit aus dem Erlös getilgt. Was übrig bleibt, wird nach Eigentumsanteilen aufgeteilt. Problem: Erfolgt der Verkauf vor Ablauf der Zinsbindung des Kredits, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank anfallen. Außerdem besteht das Risiko, unter dem erwarteten Marktpreis zu verkaufen, wenn es schnell gehen soll.

2. Gemeinsames Weiterführen
   Beide bleiben Eigentümer und Kreditnehmer. Die Immobilie wird vermietet oder von einer Person genutzt. Wichtig: Mietfreies Wohnen gilt rechtlich als geldwerter Vorteil und kann finanzielle Folgen zum Beispiel bei Unterhaltszahlungen haben.

3. Übernahme durch eine Person
   Ein Partner übernimmt die Immobilie und den Kredit vollständig. Das funktioniert allerdings nur mit Zustimmung der Bank. Diese prüft Einkommen, Bonität und Tragfähigkeit. Ohne Zustimmung der Bank bleiben beide Kreditnehmer – selbst wenn intern etwas anderes vereinbart wird.

4. Sondermodelle
   Es gibt auch ehemalige Paare, die die Immobilie teilen, in zwei Einheiten umbauen oder gemeinsam Wohnen trotz Trennung. Voraussetzung ist allerdings, dass die Immobilie selbst das hergibt und man zumindest in diesen Punkten Einigkeit erzielen kann.

5. Übertragung auf Kinder
   Auch eine Übertragung auf die Kinder ist denkbar, gerade bei sehr langen Partnerschaften. Die muss aber rechtlich und steuerlich sauber gestaltet sein. Daher ist diese Option nicht geeignet für schnelle Lösungen oder wenn die Trennung sehr konfliktreich ist.

Und was, wenn keine Einigung gelingt?

Können sich die Eigentümer nicht einigen, kann einer eine gerichtliche Verwertung beantragen. Das heißt, die Immobilie wird öffentlich versteigert. Allerdings hat das zur Konsequenz, dass häufig ein deutlich geringerer Erlös als bei einem freien Verkauf erzielt wird. Zudem hat man wenig Kontrolle über den Ausgang und es entstehen zusätzliche Kosten.

Die nüchterne Realität

Immobilien lassen sich nicht „emotional trennen“. Es gibt Verträge, Fristen und Zahlen.

Wer gemeinsam kauft, sollte deshalb nicht nur über die schöne Zukunft sprechen, sondern auch darüber, wie man wieder auseinanderkommt – geordnet, fair und ohne unnötige Verluste. Und zwar bevor es knallt. Das kann ein Ehevertrag regeln oder bei unverheirateten Paaren eine notariell festgehaltene Vereinbarung. Denn ein Immobilienkredit funktioniert nach klaren Regeln. Und die gelten auch dann, wenn sich das Leben ändert.