EZB senkt die Leitzinsen und was machen die Bauzinsen?

5 Punkte, die Sie jetzt wissen sollten!

Die EZB hat die Leitzinsen wieder um 0,25 % gesenkt, und viele hoffen, dass auch der Immobilienkauf jetzt endlich günstiger wird. Doch die Bauzinsen bewegen sich nicht nach unten. Warum ist das so?

1. Bauzinsen sind nicht direkt an den Leitzins gebunden

Klar, die Leitzinsen der EZB beeinflussen die Zinsen, die Banken für Kredite verlangen. Aber Bauzinsen hängen weniger vom Leitzins ab. Sie orientieren sich viel stärker an den langfristigen Renditen von Staatsanleihen, vor allem von den zehnjährigen Bundesanleihen. Diese Anleihen sind für Banken und Investoren ein wichtiger Maßstab. Wenn deren Renditen steigen, steigen auch die Bauzinsen.

Die Leitzinssenkung war von vielen Investoren bereits erwartet worden und ist in den Märkten eingepreist. Das bedeutet, dass die Senkung der Leitzinsen nicht direkt zu einer Reduzierung der Bauzinsen führt.

2. Zusätzliche Faktoren treiben die Bauzinsen nach oben

Ein weiterer wichtiger Punkt: politische Maßnahmen wie das Finanzpaket der Bundesregierung. Um das zu stemmen, nimmt der Staat neue Schulden auf und gibt dafür mehr Bundesanleihen aus. Wenn das Angebot an Bundesanleihen steigt, sinken ihre Kurse. Gleichzeitig steigen dadurch die Renditen dieser Anleihen, weil Investoren nun höhere Zinsen verlangen, um ihr Geld in Staatsanleihen anzulegen. Banken refinanzieren Immobilienkredite unter anderem über den Anleihemarkt. Wenn die Renditen 10-jähriger Bundesanleihen steigen, müssen Banken ebenfalls höhere Zinsen bieten, um sich Geld für langfristige Kredite zu leihen. Diese höheren Kosten geben sie dann an Kreditnehmer weiter – also an alle, die eine Baufinanzierung abschließen wollen. Das Ergebnis: Steigende Anleiherenditen führen zu höheren Bauzinsen, selbst wenn die EZB den Leitzins senkt.

3. Was sagen Experten zur Zinsentwicklung?

Fast alle Experten sind sich einig: Es gibt wenig Spielraum für fallende Bauzinsen in der nahen Zukunft. Auch wenn die EZB die Zinsen noch weiter senken sollte, erwarten viele Analysten keine schnelle Erholung bzw. Senkung der Bauzinsen.

4. Wie wirkt sich das auf Ihre Baufinanzierung aus?

Für Sie als Immobilienkäufer bedeutet der Anstieg der Bauzinsen: höhere monatliche Raten oder eventuell die Notwendigkeit, ein kleineres Haus oder eine kleinere Wohnung zu kaufen, damit Sie sich den Kredit leisten können.

Ein Beispiel: Wenn der Sollzins für einen Baukredit von 3,5 % auf 4 % steigt, erhöht sich die monatliche Belastung bei einer Tilgung von 1,5% und einem Kredit von 250.000 € von rund 1041 € auf rund 1145 €. Die Differenz summiert sich nach einer Laufzeit von 10 Jahren auf gut 8293 €, die Sie mehr an Zinsen an die Bank zahlen müssten.

Es gibt aber Möglichkeiten, wie Sie die Zinslast verringern können:

• Mehr Eigenkapital einbringen: Wenn Sie mehr Eigenkapital in die Finanzierung stecken, brauchen Sie weniger Fremdkapital und sparen somit Zinsen.

• Sondertilgungen nutzen: Viele Banken bieten die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten. Wenn Sie zwischendurch mehr Geld haben (zum Beispiel durch Boni oder Prämien), können Sie Ihren Kredit schneller abbauen und so Zinsen sparen.

• Zinsbindung verlängern: Wenn Sie sich langfristige Sicherheit wünschen, könnte eine lange Zinsbindung sinnvoll sein. So schützen Sie sich vor weiteren Zinserhöhungen.

• Volltilgerdarlehen: Wenn Sie das Risiko einer späteren Anschlussfinanzierung vermeiden möchten, könnten Sie ein Volltilgerdarlehen in Betracht ziehen. Hierbei tilgen Sie den Kredit über 30 Jahre komplett und sind dann schuldenfrei.

5. Was passiert mit den Immobilienpreisen in Deutschland?

Die Immobilienpreise in Deutschland stabilisieren sich oder steigen nur noch moderat. In einigen Regionen sind die Preise sogar leicht rückläufig. Das liegt vor allem an den gestiegenen Bauzinsen und der wirtschaftlichen Unsicherheit.

Experten gehen davon aus, dass die Preise in den nächsten Monaten moderater steigen oder stagnieren. Regionale Unterschiede sind dabei entscheidend. In den großen Städten wird die Nachfrage nach Immobilien trotz der Zinsen hoch bleiben, in anderen Regionen könnte der Preisanstieg gering sein. Allerdings ist Wohnraum knapp und es wird kaum neu gebaut. Das dürfte Immobilien in akzeptablen Lagen weiter teuer machen.

Fazit: Auch wenn die EZB die Leitzinsen senkt, ist das keine Garantie, dass die Bauzinsen sinken. Der Markt ist komplexer, und die Zinsen werden vor allem von den langfristigen Renditen und politischen Maßnahmen beeinflusst. Wenn Sie eine Baufinanzierung planen, sollten Sie sich gut informieren und vielleicht auch flexibel bleiben, um auf Änderungen reagieren zu können. Und wenn Sie über den Kauf einer Immobilie nachdenken, achten Sie darauf, wie sich die Preise in Ihrer Region entwickeln! Machen Sie aber nicht den Fehler, sich Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung entgehen zu lassen, weil Sie auf sinkende Zinsen hoffen. Das dürfte in absehbarer Zeit nicht passieren und gute Immobilien sind nicht immer einfach zu finden.