Der größte Fehler beim Immobilienkauf? Selbst einziehen.
Genau zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Modellrechnung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln).
Die IW-Studie: derselbe Kauf, zweimal gerechnet
Die Studie hat denselben Immobilienkauf zweimal durchgerechnet: einmal als Kauf zur Eigennutzung, einmal als Kapitalanlage mit Vermietung. Die Annahmen des Modells:
Kaufpreis: 300.000 €
Finanzierung: 80 % Fremdkapital
Mietrendite: 4 %
jährliche Wertsteigerung: 3 %
Betrachtungszeitraum: 15 Jahre
Warum der Selbstnutzer 87.000 € schlechter dasteht
Das Ergebnis ist durchaus interessant: Der Selbstnutzer hat im Modell einen steuerlichen Nachteil von rund 87.000 € gegenüber dem Vermieter. Der Grund ist weniger spektakulär, als viele denken.
Der Vermieter erzielt steuerpflichtige Mieteinnahmen, kann dafür aber auch Gebäudeabschreibung (AfA), Darlehenszinsen und Instandhaltungskosten steuerlich absetzen. Der Selbstnutzer erzielt keine steuerpflichtigen Einkünfte aus seiner Immobilie – und kann diese Kosten deshalb auch nicht geltend machen.
Deutschland im europäischen Vergleich
Interessant wird es im europäischen Vergleich: Deutschland ist laut IW unter den untersuchten Ländern (Niederlande, Österreich, Dänemark, Belgien, Frankreich und Irland) das einzige, das Selbstnutzer steuerlich schlechterstellt als Vermieter.
Gleichzeitig liegt die Wohneigentumsquote hierzulande bei 44 %, während der EU-Durchschnitt bei rund 70 % liegt. Könnte das ein Grund für die vergleichsweise niedrige Eigentumsquote in Deutschland sein?
Was Selbstnutzer trotzdem gewinnen
Die 87.000 € sind natürlich kein Pauschalwert, sondern das Ergebnis eines konkreten Modellfalls. Wer selbst wohnt, profitiert auch: Er spart sich die Miete und kann die Immobilie – wenn er selbst darin gewohnt hat – steuerfrei mit Gewinn verkaufen. Je nach Eigenkapitalquote, Finanzierung und Wertentwicklung kann das Ergebnis dann auch anders ausfallen.
Trotzdem wirft die Studie aus meiner Sicht eine berechtigte Frage auf: Sollte das deutsche Steuerrecht den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum wirklich schlechter behandeln als eine Kapitalanlage?
Der Steuerhebel für Kapitalanleger – besonders bei QNG 40
Klar ist: Wer als Kapitalanleger kauft und vermietet, kann die steuerlichen Hebel nutzen, die dem Selbstnutzer verschlossen bleiben. Bei vermieteten Neubauten ist der Steuereffekt besonders groß, weil hier höhere Abschreibungssätze zur Verfügung stehen als im Standardbeispiel der Studie.
Am deutlichsten wird der Steuervorteil beim Kauf und der Vermietung einer Wohnung mit QNG 40-Zertifizierung. Denn hier kommen zusätzliche Sonderabschreibungen hinzu.
Häufige Fragen zu Eigennutzung, Vermietung und Steuer
Warum zahlen Selbstnutzer mehr Steuern als Vermieter?
Vermieter erzielen steuerpflichtige Mieteinnahmen und können dafür Gebäudeabschreibung (AfA), Darlehenszinsen und Instandhaltungskosten absetzen. Selbstnutzer haben keine steuerpflichtigen Einkünfte aus ihrer Immobilie und können diese Kosten deshalb nicht geltend machen. Im Modellfall der IW-Studie ergibt das rund 87.000 € Nachteil über 15 Jahre.
Lohnt es sich dann nie, selbst einzuziehen?
Doch. Wer selbst wohnt, spart die Miete und kann die Immobilie nach Eigennutzung steuerfrei mit Gewinn verkaufen. Je nach Eigenkapital, Finanzierung und Wertentwicklung fällt die Rechnung anders aus. Die 87.000 € sind ein konkreter Modellwert, kein Pauschalergebnis.
Welche Steuervorteile bietet der Kauf einer vermieteten Wohnung?
Als Kapitalanleger setzen Sie AfA, Darlehenszinsen und Instandhaltung ab. Bei vermieteten Neubauten ist der Effekt besonders groß – bei QNG-40-zertifizierten Wohnungen kommen zusätzliche Sonderabschreibungen hinzu.
Was besagt die IW-Studie zum Steuernachteil?
Das Institut der deutschen Wirtschaft (Voigtländer/Wagner, 04.07.2026) hat denselben Kauf einmal als Eigennutzung und einmal als Vermietung gerechnet. Ergebnis: bis zu 87.000 € Steuernachteil für Selbstnutzer. Deutschland ist unter den untersuchten Ländern das einzige, das Selbstnutzer schlechterstellt als Vermieter.
Ihr nächster Schritt
Ob sich in Ihrem Fall die Eigennutzung oder die Vermietung rechnet, hängt von Ihren Zahlen ab – Eigenkapital, Finanzierung, Objekt und steuerlicher Situation. Genau das rechnen wir mit Ihnen durch, bevor Sie sich festlegen.
Wie das in der Praxis aussieht, zeigt unser Beitrag Steuern sparen mit einer Kapitalanlage-Immobilie.
Konkrete Eigentumswohnungen als Kapitalanlage stellen wir Ihnen gern vor.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuerberatung. Für die individuelle steuerliche Bewertung wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.
Quellen:
IW Köln, Studie von Michael Voigtländer und Lisa Wagner (04.07.2026), Pressemitteilung „Immobilien: Bis zu 87.000 Euro Steuernachteil für Selbstnutzer“; DAS INVESTMENT (04.07.2026); iwd.de zur Wohneigentumsquote.
