Immobilienfinanzierung unbezahlbar?

Die Rückkehr der 1 % Tilgung

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollte, war in den letzten Jahren verwöhnt, zumindest was die Finanzierung betrifft. Darlehen mit unter einem Prozent Zinsen waren keine Seltenheit. Davon können Immobilienkäufer heute nur noch träumen. Was tun?

Die langanhaltende Niedrigzinsphase machte die Immobilienfinanzierung so günstig, wie nie zuvor. In vielen Fällen war es zum Teil deutlich attraktiver eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, anstatt zu mieten. Durch die niedrigen Zinsen wurde so der Traum vom Eigenheim für viele bezahlbar. Doch seit Anfang des Jahres kennen die Zinsen nur einen Weg und zwar nach oben. Bei einigen Banken steht für eine 10jährige Zinsbindung bereits eine vier vorm Komma. Das macht bei einem Darlehen von 500.000 Euro rund 1666 Euro alleine an Zinsen – und das Monat für Monat.

Dazu kommt noch die Tilgung. So wird der Immobilienkauf selbst für Normalverdiener oft unerschwinglich. Denn viele Banken haben bisher eine Anfangstilgung von zwei oder drei Prozent verlangt. Lediglich eine Bank hat ihren Kunden die Möglichkeit gegeben, nur mit einem Prozent zu tilgen. Das ändert sich gerade.

Wichtiger Faktor Tilgung

Da die Tilgungshöhe ein wichtiger Faktor bei der Baufinanzierung ist, sollte man genauer hinschauen. Je höher die Tilgung, desto geringer die Gesamtlaufzeit eines Immobiliendarlehens. Aber auch die Zinsen haben einen Einfluss auf die Laufzeit. Sind diese hoch, ist das Darlehen schneller abbezahlt, als bei niedrigen Konditionen.

Denn die meisten Immobiliendarlehen, die in Deutschland abgeschlossen werden, sind so genannte Annuitätendarlehen. Hier zahlst du über die gesamte vereinbarte Zeit der Zinsbindung eine immer gleiche monatliche Rate. Dabei vereinbarst du am Anfang mit der Bank, wie lange dein Zinssatz für beide Seiten unveränderbar festgeschrieben wird. Diesen Zeitraum nennt man Zinsbindungsfrist. Angenommen du hast eine Zinsbindung über 10 Jahre und eine Tilgung über 2 % abgeschlossen, muss der Zinssatz nach 10 Jahren neu verhandelt werden. Dein Darlehen hast du in dieser Zeit nämlich noch nicht abbezahlt. Mit der Zeit verschiebt sich jedoch der Anteil deiner Rate, mit dem du tilgst. Denn die Darlehenssumme wird immer weniger und damit auch die anteilig gezahlten Zinsen. Dadurch erhöht sich die Tilgung. Allerdings kostet dich dein Immobilienkredit bei den aktuell höheren Zinsen insgesamt auch mehr Geld.

Wer kann das bezahlen?

Beispiel: Der aktuelle Zinssatz für ein 10 jähriges Immobiliendarlehen liegt im Schnitt bei mindestens drei Prozent und der Darlehensnehmer muss wie bisher üblich, mit mindestens 2 Prozent tilgen. Bei einer Kreditsumme von 400.000 Euro bedeutet das eine monatliche Rate von gut 1666 Euro. Für viele ist das kaum mehr zu leisten. Gestattet die Bank aber eine Tilgung von nur einem Prozent, sieht das schon anders aus. Dann liegt die monatliche Belastung nämlich „nur“ bei gut 1333 Euro. Damit es auch zukünftig noch Kreditkunden gibt, die sich eine Finanzierung leisten können, bieten Banken zunehmend eine geringere Tilgung an. Denn es geht nicht nur um die monatliche Rate für den Kunden, sondern auch um die Machbarkeit eines Kredits. Wer mehr für die Darlehensrate zahlen muss, hat weniger Geld übrig. Und je nach Haushaltsrechnung, kann das für die Genehmigung des Darlehens entscheidend sein.

Längere Gesamtlaufzeit

Je weniger du tilgst, umso länger wirst du brauchen, bis dein Immobilienkredit komplett abbezahlt ist. Allerdings bieten viele Banken auch an, dass du kostenlos den Tilgungssatz während der Zinsbindungsphase wechseln kannst. Sollte es finanziell in Zukunft gut laufen, kannst du dann immer noch die Tilgung erhöhen. Oder du nutzt die Sondertilgungen, die in der Regel mit 5 Prozent jährlich möglich sind. Bei 400.000 Euro Darlehenssumme sind das immerhin 20.000 Euro im Jahr. Welche Möglichkeiten es gibt und welche für dich sinnvoll sind, prüfen wir gerne unverbindlich für dich.