1 % Tilgung – sinnvoll oder auf Dauer teuer?

Ein wichtiger Punkt in Ihrer Baufinanzierung ist die Tilgung. Viele möchten bewusst eine niedrige Tilgung, um die monatliche Rate klein zu halten. Dann taucht schnell die Frage auf: Geht das auch mit einem Prozent?

Der Wunsch, monatlich möglichst wenig zu zahlen, ist verständlich, kann aber über die gesamte Laufzeit teuer werden.

Kurz vorab: 1 % Tilgung ist bei einigen Banken durchaus möglich. Ob das aber wirklich sinnvoll ist, hängt davon ab, was Sie mit der Immobilie vorhaben.

Was Tilgung eigentlich bedeutet

Ihre Monatsrate besteht aus zwei Teilen: den Zinsen und der Tilgung. Die Zinsen sind der Preis fürs geliehene Geld, die Tilgung ist die eigentliche Rückzahlung. Zusammen ergeben sie die sogenannte Annuität, was nichts anderes heißt als die Monatsrate, die Sie an die Bank zahlen. Die bleibt übrigens über die gesamte Zeit der Zinsbindung immer gleich, egal wie hoch die Restschuld noch ist.

Die anfängliche Tilgung wird in Prozent der Darlehenssumme angegeben. Ein Prozent bei 400.000 Euro heißt: Im ersten Jahr zahlen Sie 1 % der Darlehenssumme zurück, in diesem Fall also 4.000 Euro. Das Verhältnis verschiebt sich allerdings mit der Zeit zu Ihren Gunsten. Denn die Bank darf den Zinsanteil immer nur auf die noch tatsächlich offene Kredithöhe berechnen. Weil die Restschuld aber nach und nach kleiner wird (Sie tilgen ja regelmäßig), sinkt auch der Zinsanteil. Gleichzeitig erhöht sich der Tilgungsanteil, ohne dass sich die Rate ändert. Deshalb ist die Anfangstilgung nur der Startwert, nicht der Durchschnitt.

Wie viel Tilgung ist normal?

Was normal ist, lässt sich pauschal nicht sagen, aber zwei Prozent sind oft Standard. Die meisten Banken setzen sie als Mindesttilgung an, viele Angebote werden auch so gerechnet.

Es gibt aber Banken, die weniger akzeptieren. Ein Prozent ist möglich – abhängig von Bank, Beleihungsauslauf und Verwendungszweck. Manche gehen bei selbst genutzten Objekten nicht unter zwei Prozent, bei vermieteten dagegen schon.

Können Sie auch mehr tilgen? Eine höhere Tilgung ist selten ein Problem, von manchen Banken wird sie sogar mit einem leicht besseren Zins belohnt.

Was 1 % heute wirklich kostet

Das eigentlich Interessante, beziehungsweise worüber man sich bei einer geringen Anfangstilgung klar sein sollte, sind die Gesamtkosten. Hier sieht die Rechnung heute anders aus als vor vier Jahren.

Rechnen wir mit 400.000 Euro Darlehen und 4,1 Prozent Sollzins, was ungefähr den aktuellen Konditionen für zehn Jahre Zinsbindung entspricht (Stand: 31.08.2026, Konditionen unserer Produktpartner über Prohyp).

• 1 % Tilgung: 1.700 € im Monat · Volltilgung nach rund 40 Jahren · rund 427.000 € Zinsen insgesamt

• 2 % Tilgung: 2.033 € im Monat · Volltilgung nach rund 28 Jahren · rund 277.000 € Zinsen insgesamt

• 3 % Tilgung: 2.367 € im Monat · Volltilgung nach rund 21 Jahren · rund 209.000 € Zinsen insgesamt

Eigene Berechnung für ein Darlehen über 400.000 Euro, jährliche Betrachtung, ohne Sondertilgungen und ohne Zinsänderung nach Ablauf der Zinsbindung. Bei monatlicher Zahlweise fallen die Laufzeiten etwas kürzer aus.

Die Rechnung zeigt, wie teuer eine niedrige Tilgung wird, auch wenn sich die Monatsrate „günstig“ anfühlt. Der Unterschied zwischen einem und zwei Prozent ist gut 330 Euro im Monat. Aber rund 150.000 Euro über die gesamte Laufzeit. Das ist mehr als ein Drittel der ursprünglichen Darlehenssumme!

Ein zweiter Punkt, der oft untergeht: Bei einem Prozent Tilgung haben Sie nach zehn Jahren erst rund 48.000 Euro zurückgezahlt. Es bleiben knapp 352.000 Euro Restschuld, die zu unbekannten Konditionen weiterfinanziert werden müssen. Bei zwei Prozent Tilgung sind es dagegen nur noch rund 304.000 Euro.

Über 40 Jahre Laufzeit lohnt sich noch ein anderer Gedanke: Wie alt sind Sie, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist? Banken schauen genau darauf, ob Sie sich ein Darlehen auch nach dem Renteneintritt noch leisten können. Reicht die Rente rechnerisch nicht aus, wird es schwieriger – unmöglich ist es nicht, dann braucht die Finanzierung aber eine durchdachte Konstruktion.

Wann ein Prozent trotzdem passt

Es gibt Situationen, in denen eine niedrige Tilgung die richtige Entscheidung ist:

• Das Einkommen wächst absehbar. Wer am Anfang der Karriere steht, kann später die Tilgung erhöhen. Voraussetzung: Der Tilgungssatzwechsel steht im Vertrag.

• Es kommt Kapital. Eine auslaufende Lebensversicherung, ein Bausparvertrag, eine absehbare Erbschaft.

• Die Alternative wäre, gar nicht zu kaufen. Auch das kommt vor. Dann ist die Frage nicht „ein oder zwei Prozent“, sondern „Eigentum oder weiter Miete“.

• Die Immobilie ist eine Kapitalanlage. Dazu gleich mehr.

Wovon wir in allen Fällen abraten: eine niedrige Tilgung zu wählen, weil die Rate sonst nicht bezahlbar wäre, und dann zu hoffen, dass sich das später irgendwie regelt. Wenn die Finanzierung nur mit einem Prozent Tilgung machbar ist, kann es bei der Anschlussfinanzierung eng werden.

Wie hoch sollte die Tilgung bei einer Kapitalanlage sein?

Bei einer vermieteten Immobilie ist die Rechnung eine andere. Dort ist eine niedrige Tilgung deutlich häufiger eine bewusste Entscheidung.

Der Grund liegt in der Steuer: Bei einer vermieteten Immobilie sind die Schuldzinsen als Werbungskosten absetzbar, die Tilgung dagegen nicht. Wer schnell tilgt, verkleinert also den Teil der Rate, der steuerlich wirksam ist. Wie stark dieser Effekt bei Ihnen ausfällt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Das gehört auf den Tisch Ihres Steuerberaters, nicht in einen Blogartikel.

Dazu kommt die Miete. Sie trägt einen Teil der Rate, und je nach Objekt kann die Monatsrate weitgehend aus Mieteinnahmen und Steuervorteil gedeckt sein. Allerdings sollten Sie zusätzliche Kosten, etwa für Instandhaltung, nicht aus dem Blick verlieren.

Zwei Dinge sollten Sie im Blick behalten. Erstens: Banken bewerten vermietete Objekte anders und verlangen für Renditeobjekte oft etwas höhere Zinsen. Zweitens: Auch hier bleibt eine Restschuld, die irgendwann zu neuen Konditionen nachfinanziert werden muss. Eine Rechnung, die nur bei heutigen Zinsen und heutiger Miete aufgeht, ist immer ein Risiko.

Flexibel bleiben ist wichtiger als der perfekte Startwert

Bei Immobilienfinanzierungen sind zwei Vertragsbausteine oft mehr wert als ein halbes Prozent mehr Tilgung am Anfang:

Der Tilgungssatzwechsel. Viele Banken erlauben, den Tilgungssatz während der Zinsbindung kostenlos zu ändern, zum Teil sogar mehrfach. Dann können Sie zum Beispiel niedrig starten und später erhöhen. Steht das nicht im Vertrag, ist die Anfangstilgung für die Zeit der Zinsbindung festgeschrieben.

Die Sondertilgung. Üblich sind fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, bei 400.000 Euro also 20.000 Euro. Manche Banken bieten zehn Prozent an, oft gegen einen geringen Zinsaufschlag. Für die meisten reichen aber fünf Prozent völlig aus.

Beides ist gut zu haben: Der Tilgungssatzwechsel kostet in der Regel nichts, und die üblichen fünf Prozent Sondertilgung sind meist ohne Aufschlag zu bekommen. Und beides fehlt genau dann, wenn Sie es brauchen.

Fazit

Zwei Prozent Anfangstilgung sind der sinnvolle Ausgangspunkt für eine selbst genutzte Immobilie. Ein Prozent ist kein Fehler, aber eine Entscheidung, die Sie bewusst treffen sollten – mit Blick auf Laufzeit, Restschuld und das eigene Alter.

Bei einer Kapitalanlage kann eine niedrigere Tilgung sinnvoll sein. Dort gehört sie allerdings in eine Gesamtrechnung aus Miete, Steuer und Anschlussfinanzierung – eine Faustregel ersetzt sie nicht.

Was in Ihrem Fall sinnvoll ist, rechnen wir gerne unverbindlich durch – mit den Konditionen, die heute tatsächlich am Markt sind.

Häufige Fragen

Ist 1 % Tilgung sinnvoll?

Bei einer selbst genutzten Immobilie nur mit gutem Grund: absehbar steigendes Einkommen, erwartetes Kapital oder ein möglicher Tilgungssatzwechsel. Sonst verlängert sich die Laufzeit auf etwa 40 Jahre und die Zinskosten steigen deutlich. Bei einer Kapitalanlage kann eine niedrige Tilgung dagegen bewusst gewählt sein.

Wie viel Tilgung ist normal?

Zwei Prozent sind der übliche Ausgangswert und bei vielen Banken die Mindesttilgung. Bei den aktuellen Zinsen führt das zu einer Gesamtlaufzeit von rund 28 Jahren. Es gibt aber auch Banken, bei denen Sie mit einem Prozent Tilgung dabei sind.

Was ist die Mindesttilgung bei einem Immobilienkredit?

In der Regel zwei Prozent. Ein Prozent ist möglich, hängt aber von Bank, Beleihungsauslauf und Verwendungszweck ab. Bei vermieteten Objekten zeigen sich Banken häufiger flexibel.

Wie lange läuft ein Darlehen mit 1 % Tilgung?

Bei 4,1 Prozent Sollzins rund 40 Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung – ohne Sondertilgungen und unter der Annahme gleichbleibender Zinsen. Bei zwei Prozent sind es rund 28 Jahre.

Kann ich die Tilgung später ändern?

Wenn ein Tilgungssatzwechsel im Vertrag steht, ja. Bei vielen Banken geht das kostenlos und mehrfach. Auf diese Option sollten Sie beim Abschluss achten.

Wie sich das Zinsniveau entwickelt hat und ob Warten heute noch eine Strategie ist, lesen Sie in unserem aktuellen Beitrag zu den Bauzinsen 2026.